Od 3.04.2025 r. prawo w ramach wynajmu turystycznego w Hiszpanii uległo zmianom, dając "ostatnie" i decyzyjne słowo wspólnotom danym obiektów. O tym czy obiekt będzie mógł być wynajmowany turystom krótkoterminowo zdecyduje większość.
W niniejszym artykule omawiamy zmiany i ich potencjalne konsekwencje na rynku wynajmu w Hiszpanii.
Zapraszam!
- Co dokładnie zostało zmienione?
Do 3.04.2025 licencję tursytyczną na wynajem krótkoterminowy w Hiszpanii, mogła otrzymać nieruchomość, która znajdowała się obszarze gminy, która z kolei była jedyną (z małymi wyjątkami) jednostką decydującą o tym czy dana nieruchomość może być wynajmowana czy też nie. Czyli czy może otrzymać licencję turystyczną.
Wyrobienie takiej licencji nie trwało długo ale okresy oczekiwania nie były zawsze takie same, niemniej średni czas oczekiwania wynosił ok 2 m-cy.
Obecnie mamy sytuację w której uprawomocniony został kolejny podmiot mający „ostatnie słowo” w kwestii ustalenia czy dana nieruchomość może być wynajmowana czy też nie. Są to wspólnoty, które zawiązują się w danych blokach, obiekcie i poprzez głosowanie oraz uzyskanie większości (60% lub 3/5 głosów) zapada decyzja o zgodzie na wynajem turystyczny lub jej odmowie .
Drugą rzeczą jest fakt, iż licencje wyrabiane są już nie na „adres” ale na nazwisko właściciela. Zatem przy każdej zmianie właściciela, licencja musi zostać odnowiona, co w praktyce oznacza przejście procesu od początku, który trwa już średnio nie 2 ale ok 6/7 m-cy.
Sama licencja ma obowiązywać 5 lat i później musi zostać odnowiona.
Obok tego, niektóre wspólnoty wprowadziły dodatkowe obostrzenia jakościowe i wymogi jakie ma spełniać nieruchomość, np. Wspólnota Walencka na Costa Blanca ma restrykcje dot. przestrzeni, wentylacji, widny w budynkach pow. 4 piętra oraz rejestracji w lokalnym rejestrze turystycznym.
- Co z licencjami, które zostały wydane przed 3.04.2025?
Licencje, które zostały uzyskane przed zmianą przepisów są objęte ochroną, ich status po zmianie przepisów się nie zmienił i jest traktowany jako prawo nabyte, nawet w sytuacji w której wspólnota zadecyduje o wprowadzeniu zakazu wynajmu. Zatem właściciel takiego obiektu może kontynuować swoją działalność w zgodzie z prawem.
- Jakiego rodzaju pobytu dotyczy nowa ustawa?
W Hiszpanii rozróżniane są 3 rodzaje wynajmu: - turystyczny - do 10 dni - wymaga właśnie licencji turystycznej, brak wymaganej umowy,
- krótkoterminowy - do 60 dni - wymaga umowy najmu,
- długoterminowy - powyżej 60 dni do 5 lat - na podstawie np. umowy najmu.
Najem turystyczny jest tym, którego dotyczy głównie nowa ustawa, niemniej jako najem krótkoterminowy (w wyjątkowych okolicznościach) może również zostać uznany jako turystyczny jeśli nie jest on wynikiem innych celów tj. pracownicy sezonowi, studenci, podróże służbowe itd.
- Kary za łamanie prawa.
Jeśli osoba wynajmująca swoją nieruchomość zostanie złapana na gorącym uczynku, najpewniej otrzyma ostrzeżenie i wezwanie do natychmiastowego zaprzestania działalności na którą nie formalnej zgody. Brak oficjalnego stanowiska wspólnoty - czyli brak uchwały dopuszczającej lub zakazującej wynajmu - nie jest wytłumaczeniem ani formą cichej zgody, która powinna być formalnie uzyskana.
W przypadku powtarzających się złamań tych zasad, na właściciela bezprawnie wynajmowanej nieruchomości może zostać nałożona kara od 30 - 600 tys. euro.
- Uzyskanie zgody w kilku krokach.
Aby uzyskać zgodę konieczne jest: - Uzyskanie 3/5 głosów właścicieli (liczonych według udziałów) na zebraniu wspólnoty i uprawomocnienie w postaci uchwały,
- W razie braku uzyskania wymaganej większości, może zostać zwołane kolejne zebranie i wtedy wystarczy jedynie zwykła większość głosów,
- Po zatwierdzeniu decyzji obowiązuje 20-dniowy okres na zgłoszenie sprzeciwu. Brak odpowiedzi w tym czasie jest traktowany jako zgoda,
- Konieczne jest zarejestrowanie nieruchomości w krajowym rejestrze wynajmu krótkoterminowego jednoznaczne z uzyskaniem numeru rejestracyjnego (od 01.07.2025 r.)
Ważne jest to, że owa uchwała i zgoda na wynajem nie jest nieodwołalna, w chwili kiedy po jakimś czasie np. zmienią się właściciele mieszkań, mogą oni zmienić swoją decyzje przez głosowanie i zabronić najmu krótkoterminowego. Ponadto, dopuszczona jest sytuacja w której prezes wspólnoty może zażądać natychmiastowego zaprzestania wynajmu.
- Analiza wpływu zmian na rynek.
6.1. Geneza zmiany przepisów.
Przepis został wprowadzony, ponieważ mimo obiektywnie niskiego udziału mieszkań na wynajem, ma on tendencję niezwykle rosnącą wraz z popytem na takie usługi. Doprowadziło to do sytuacji w których zwykłe osiedla mieszkalne zaczęły być w sezonie miejscem dla często hałaśliwych turystów, uprzykrzając tym samym życie pozostałym członkom wspólnoty dla której to miejsce jest domem.
Problem jest na tyle duży, że wymusił zmiany regulacyjne co jednocześnie uruchomiło machinę zakazów w miejscach, które nigdy dla celów najmu krótkoterminowego nie zostały stworzone.
6.2. Statystyki zakupu mieszkań na wynajem na tle wszystkich transakcji nieruchomości.
Nieruchomości kupowane na wynajem na tle całości zakupionych nieruchomości stanowią wartość marginalną.
W raporcie EsadeEcPol ("The Rental Market in Spain: Holiday Rentals, Seasonal Rentals, and Long-Term Rentals under Regulation" , listopad 2024), możemy znaleźć informację, że w 2023 roku jedynie 2-3% mieszkań były wykorzystywane do najmu krótkoterminowego. Okazuje się - na podstawie CaixaBank Research ("Real Estate. The expansive cycle takes hold | S1 2025", marzec 2025 ) , że zakupy nieruchomości przez obcokrajowców w 2024 stanowiły 14,85% wszystkich (ok. 716 tys.) transakcji, gdzie ok 20-30% były realizowane z intencją zakupu inwestycyjnego.
Mamy zatem ponownie ok. 3-4% zakupów inwestycyjnych na tle wszystkich transakcji. Te dane podkreślają również jak wciąż ogromne ilości transakcji realizowane są przez Hiszpanów. Raporty mówią również o brakujących 3.5 mln mieszkań w Hiszpanii co tłumaczyłoby tak duży ruch jednak w ramach obywateli Hiszpanii.
6.3. Prognozowany wpływ na ceny nieruchomości w Hiszpanii.
Jak ustaliliśmy wyżej, udział rynku nieruchomości na wynajem w Hiszpanii jest marginalny na tle całości rynku, niemniej aspekty takie jak niepewność oraz jeszcze nie do końca jasne konsekwencje spowodują zastój ale nie spadek cen.
CaixaBank Research prognozuje wzrost cen nieruchomości niemniej już nie 6-7% ale o ok 4% w 2025 r. uzasadniany głównie brakiem wspomnianych 3.5 mln mieszkań dla obywateli lub obcokrajowców, których głównym celem jest zakup prywatny.
Przodują tutaj obywatele Wielkiej Brytanii, Niemiec, Belgii, Norwegii.
Zatem będzie drożej ale nieznacznie, generalnie rynek Hiszpański jest bardzo silny i odporny na zmiany ekonomiczne.
6.4. Prognozowany wpływ na ceny wynajmu na dłuższy termin.
Z uwagi na to, że zmniejszy się (przez wspólnoty blokujące najem) podaż nieruchomości na najem turystyczny. Możemy spodziewać się potencjalnego wzrostu pobytów na okresy dłuższe niż 10 dni oraz zmiany rozumienia Hiszpanii jako cel tylko wakacyjny.
Do tej pory najem poza sezonem (tj. październik - kwiecień) stanowił miły dodatek do zysku w samym sezonie kiedy mógł on być nawet 5-krotnie wyższy. Z powodu ograniczeń, naturalnym krokiem może się okazać przekierowanie zdecydowanie większej uwagi na ten (poza-sezonowy) rodzaj wynajmu.
Zatem tutaj prognozujemy wzrost podaży ofert, ale również "zredefiniowanie" Hiszpanii jako dobry kierunek aby np. uciec od zimy, częściej niż to bywało dotychczas. Nie zapowiada się na zwiększenie cen wynajmu poza sezonem, ze względu na wciąż dużą podaż niemniej zwiększenie popytu jest dość prawdopodobne.
6.5. Prognozowany wpływ na ceny wynajmu turystycznego.
Założyliśmy już, że przepis "zabierze" z rynku wyraźną liczbę ofert na wynajem krótkoterminowy. Najbardziej wyraźną zmianą jest sytuacja w Barcelonie gdzie wycofanych ma zostać ok. 10 000 licencji. Na innych wybrzeżach również da się zauważyć zmniejszenie ofert na wynajem co wpłynie na zmniejszenie podaży przy stale, od wielu lat rosnącym popycie.
W efekcie nieruchomości, które pozostaną z licencją mogą stać się droższe lub lepiej obłożone. Dlatego kupując opcję, która z całą pewnością jest przeznaczona pod ruch turystyczny i inwestorów, czyli posiadających np. solaria na dachach, baseny, parkingi, wspólne tereny zielone, zamknięte osiedle - zmniejszą ryzyko utracenia licencji (nie można go w 100% uniknąć), a jeszcze mogą stać się bardziej lukratywną inwestycją niż dotychczas.
- Jak wybrać bezpieczne opcje pod wynajem.
Jest to kluczowy aspekt.
Obserwując rynek nieruchomości w Hiszpanii - zarówno pierwotny jak i wtórny - można głowym okiem dostrzec który obiekt powstał pod turystę, a który nie i przy tym nie trudno wypracować pewien klucz do zrozumienia konsewkencji danego wyboru.
Rynek wtórny, który powstał ok. 7 i więcej lat wstecz.
Na pierwszy rzut oka daje się rozpoznać jako ten typowy „blok mieszkalny”. Czasem mamy widok na morze lub bliskość spacerową do plaży ale brakuje często całej reszty tj. parkingu, basenu, windy. Takie nieruchomości powstały - umownie - na "trzy-czwarte", głównie z zamysłem zakupu i zamieszkania, dopiero z czasem zaczęły stawać się tą "czwartą inwestycyjną częścią".
Mamy tutaj ceny oscylujące w zakresie 150 000 - 200 000 euro i sporo mieszkańców dla których te miejsca są domem i kilka opcji na wynajem. Takie obiekty bardzo szybko zmieniają właścicieli, jeden odkupi na wynajem ale 3-ech odkupi dla siebie.
Im częściej mieszkania "rotują", tym większe ryzyko, że któryś z Nich zagłosuje "przeciw" uchwale o wynajem turystyczny, co zablokuje opcję wynajmu turystycznego na dłuższy czas.
Świeży rynek wtórny, który powstał do 3 lat wstecz.
Budżety oscylujące w zakresie 200 000 - 300 000 euro. Tutaj już wyraźnie widać, że owe obiekty powstawały głównie z myślą o osobach kupujących pod wynajem, nie ma co prawda sytuacji "trzy-czwarte", jesteśmy bliżej "pół-na-pół" z lekką tendencją jednak na wynajem. Raczej każdy rozumiał, że taki zakup wiąże się z turystami na obiekcie i z taką świadomością go kupił. Tutaj jesteśmy bezpieczniejsi. Natomiast te obiekty również potrafią przechodzić z "rąk do rąk" stosunkowo często.
Rynek pierwotny, kierowany do turysty. Budżety powyżej 260 000 euro.
Obecnie obserwując trendy w projektach deweloperskich czasem ciężko się doszukać takich które pod turystę przeznaczone nie są. Deweloperzy również z góry czasem filtrują klientów aby wybrać tych, którzy chcą wynajmować i nie blokować kupujących, którzy z kolei kilka razy przez zakupem upewnią się, że dana opcja umożliwi wynajem. Takie nieruchomości również cieszą się najwyższą kwotą uzyskiwaną za wynajem.
Przykład:
- Rynek wtórny (10 lat) - cena 190 000 euro zwrot z inwestycja na poziomie 3%, wysokie ryzyko utraty licencji.
- Rynek pierwotny - cena 280 000 euro, zwrot z inwestycji 7%, niskie ryzyko utraty licencji.
Pytania, które warto sobie zadać.
Czy różnica w cenie na poziomie np. 70 000 euro: - rekompensuje wysokie ryzyko utraty licencji?
- rekompensuje mniejszy zysk z najmu o 50% już na zawsze?
- rekompensuje braki udogodnień na obiektach tj. basen, parking, tereny zielone, solaria na dachu.
Zapraszamy do przemyśleń i do kontaktu z nami w razie kolejnych pytań lub chęci wsparcia w prociesie zakupu.