Okupados, Okupas, Okupado... a inwestowanie w nieruchomości w Hiszpanii

Właśnie to pytanie w 2022 roku zyskało ogromną (nie)sławę. Niezwykle wrażliwy i wzbudzający wiele kontrowersji temat. Ze względu na to, że leży on u fundamentów jakichkolwiek inwestycji w Hiszpanii, a Polskie media nie dostarczają zbyt wielu sensownych informacji - przeszukaliśmy Hiszpańskie źrodła traktujące o problemie na poziomie prawnym oraz poznaliśmy konkretne przypadki z życia wzięte aby móc nadać temu wyraźnie więcej rzeczywistego wymiaru.

"A co z okupas, okupados, ocupatos?... Wie Pan o chodzi..."

Jakkolwiek by tego określenia nie przekręcać – każdy raczej wie o co chodzi. Okupados jest nazywany "ruchem" lub "społeczną inicjatywą" choć w Polsce raczej nie kojarzymy tego z niczym pozytywnym. Związana jest z nim cała ideologia, która ma być oparta o prawa człowieka do np. dachu nad głową, swojego miejsca. Nie zmienia to faktu iż drugą stroną medalu (tą stroną osób kupujących nieruchomość w Hiszpanii) owego dość nieścisłego prawa jest zagrożenie zwyczajnego prawa własności w formie bezprawnego (zdawać by się mogło) przejęcia mieszkania, domu przez „zasiedzianą osobę” - okupados.
Czy człowiek, który wszedł do mojego domu naprawdę może stać się Jego właścicielem? I tak i nie. Brzmi wystarczająco kuriozalnie? Rozpracujmy to zagadnienie.

Okupas, okupados, ocupatos, jednak najczęściej "Okupa".

Choć będziemy używać różnych nazw w tym arykule, oficjalnie w Hiszpanii używa się - Okupa. Czy jest ku temu jakiś powód? Oczywiście. W Hiszpanii nie chcemy generować negatywnych konotacji tj. „bezprawne okupowanie” z ową ideaologią, raczej chcemy uniknąć społeczno-prawnych kontrowersji z tym związanych oraz nie narażać się na oskrżenia o swojego rodzaju napiętnowanie. „Jakie napiętnowanie” - zapewne pomyślała część z Was Drodzy Czytelnicy. Otóż sprawa nie jest taka prosta...

Jak wspomniałem okupados to jedyna w swoim rodzaju społeczność lub ruch społeczny, który nie tylko w Hiszpanii znalazł swoją przestrzeń i odpowiedni do wzrostu grunt. Znalazł go również w wielu innych krajach europejskich, niemniej właśnie Hiszpanii od 1984r. najbardziej wrósł się w kulturę, dziś powodując sporo kontrowersji.
Bo czasy się jednak nieco zmieniły.
Zatem kiedy to było zasadne?
Okres w którym w Hiszpanii stało wiele pustych nieużytków, a ludzie, ba, całe rodziny nie miały się gdzie podziać ponieważ nie było ich stać na własne mieszkanie lub wynajem i w ramach własnego ratunku zajmowały stare, puste, często zniszczone lokale mieszkalne. Lokale pozornie ale i praktycznie nienależące do nikogo. Ruch zatem zrodził się z potrzeby przetrwania, a nie - jak to dziś może wyglądać - chęci łatwego wzbogacenia się lub przestępczego sposobu na zawłaszczenie cudzego mienia. Okazuje się, że intencją oraz głównym argumentem był zwyczajnie ratunek, często pewnie i własnego życia i wykorzystanie do tego opuszczonych przestrzeni, zrobienie z nieużytku użytku i uratowanie własnej skóry w sposób humanitarny... brzmi dobrze - jak na tamte czasy.

Dziś, minęło blisko 40 lat ale prawo się nie zestarzało... lub zostało się niekorzystnie i stało się furtką do (bez)prawnego zrobienia z osoby która weszła do nie swojego domu - prawowitego właściciela.
Pod jednym warunkiem.
Nowy "lokator" musi się tam znajdować min. 48 godzin. Jeśli prawowity właściciel nie umie udowodnić, że było inaczej – mieszkanie "zyskuje" nowego właściciela - okupados.
Jeśli jednak prawowity właściciel potrafi udowodnić swoją własność w tym "oknie czosowym" – Hiszpańska Policja siłą i bez nakazu w trybie natychmiastowym pozbywa się bezprawnych lokatora lub lokatorów. Jeśli natomiast właściciel zareguaje po owych magicznych wręcz 48 godzinach - sprawa najcześciej jest wprowadzana na drogę sądową i w dość długi proces.

Należy pamiętać, że Hiszpańskie prawo w postaci artykułu 202 chroni ofiary włamań stanowiąc, że osoba, która siłą wtargnęła na nieswoją posesję, dopuściła się aktywności kryminalnej za co grozi do 6 lat więzienia. Jest to silne zabezpieczenie przed włamaniami do domów, gdzie tę własność lub fakt nieautoryzowanego wejścia łatwo udowodnić na podstawie systemu zabezpieczeń np. włączeniem alarmu, nagraniem wejścia „lokatora” na kamerach, przedstawieniem rejestracji wejść do lokalu itp. Trzeba jednak pamiętać, że liczy się czas reakcji i te 48 godzin jest kluczowe aby sprawa została rozwiązana w miarę szybko i bezboleśnie.

Na tle tego można domniemać, że problem dotyczy biedniejszych dzielnic Hiszpanii o słabych zabezpieczeniach lub ich całkowitym braku, tam gdzie trudno udowodnić własność bo dokumenty przepadły lub są gdzieś zapodziane (np. w okupowanej nieruchomości), nieruchomość jest tania z rynku wtórnego, która nie ma żadnego z wymieniownych w tym zdaniu atutów.

Hiszpanie są na ogół zgodni, że przydałyby się skuteczniejsze środki w rozwiązywaniu problemu niechcianego lokatora. Choć dotyczy on (problem okupatos) niewielkiej, wręcz marginalej części Hiszpanii, raczej jw. nieużytków to prawne „ nieścisłości” powodują czasami nadużycia i znane są sytuacje przejęć lokali lub całych kamienic przez ugrupowania przestępcze aby w następnej kolejności wynajmować owe lokale obywatelom Hiszpanii. Mimo, że skala problemu jest jw. marginalna to aktywność przestępcza oparta o to prawo (słusznie) powoduje ogromną falę sprzeciwu społecznego o którym w efekcie głośno w mediach i który jak miecz obosieczny powoduje również sporo nieporozumień i lęku. Bez względu jednak na to czy włamanie miało miejsce w obiekcie gdzie właściciel okazał dowód własności lub nie - Hiszpanie mają ok 93% skuteczność w odzyskiwaniu okupowanych lokali. I to jest naprawdę dobra informacja

Wzrost ruchu okupados.

W czasie pandemii niestety ta „zła” forma okupowania mieszkań rośnie na skali problemu. Nie chodzi tutaj o włamania do lokali pod wynajem krótkoterminowy lecz o ludzi postawionych przed trudnymi wyborami. Ludzi którzy stracili pracę, którym skończyły się pieniądze i wraz z rodzinami posunęli się do " zasiedzenia" . Kryzys światowy i nieszczelny system prawny w tym Państwie nie wytrzymał zderzania z prawdziwą ludzką tragedią. Ilość zasiedzeń wzrosła, niemniej dalej stanowi wartość marginalną np. w Barcelonie okupatos stanowią ok. 0.006 % mieszkańców co nie zmienia faktu iż jest duża grupa ludzi, która często kierowana instynktem przetrwania łamała prawo.

Zatem sytuacje na wzór - wprowadzająca się do wynajmowanego mieszkania para przestaje płacić za czynsz i zostaje na dłużej dopóki właściciel podstępem nie włamie się do własnego mieszkania i nie zmieni zamków do drzwi podczas wakacji "okupados" finalnie odzyskując swoje mieszkanie - były jednymi z głośnieszych w mediach.

Możliwe rozwiązania.

1. Najlepszym rozwiązaniem jest po prostu dobre zabezpieczenie nieruchomości w Hiszpanii i szybkie reakcje.
Mimo, że problem okupados w nieruchomościach inwestycyjnych (przykładowe Nieruchomości inwestycyjne w Hiszpanii) stanowi raczej wyjątkową rzadkość (my oraz nasi partnerzy nie odnotowaliśmy włamania od ok 7 lat, a problem okupados nie dotknął nigdy i oby tak zostało) -
jest kilka możlowości zabezpieczeń:
- zabiezpieczenie się współpracą z lokalną firmą ochroniarską, która ma za zadanie zareagować w przypadku włączenia alarmu itp (nieautoryzowane wejście),
- pomoże system video-monitoringu,
- mamy do dyspozycji systemy, które w czasie rzeczywistym uruchamiają aplikację w telefonie o infomrując o nieautoryzowanym wejściu.
- firma zarządzają nieruchomością ma swoje zabezpieczenia, jest na miejscu i może zareagować,
- rejestr wejść i wyjść - aby otworzyć drzwi trzezba mieć hasło lub kod.

Przy zabezpieczeniach owo 48 godzin to jednak wystarczająco dużo czasu na reakcję. Udowodnienie nieautoryzowanego wejścia przedstawione Policji w tym oknie czasowym powoduje natychmiastowe usuniecie przez Policję dzikich lokatorów i utratę ich statusu „ocupados”. Jakkolwiek to brzmi. Warto aby akt własności nie znajdywał się w miejscu potencjalnego włamania ponieważ „po fakcie” (oby nigdy nie nastąpił) nie będzie możliwe wejście do domu aby go przedstawić bo owy dom tymczasowo będzie miał innego właściciela.

2. Jeśli nie uda się zareagować w ciągu owych 48 godzin, a mamy dostępne dowody własności, możemy wystosować prawne pismo bezpośrednio do okupados z żadaniem o natychmiastowe opuszczenie lokalu załączając dokument potwierdzający własność. Przy czym nie jest konieczne pisemne potwierdzenie ich tożsamości co jest uproszczeniem. Taki Okupados ma 5 dni na udowodnienie, że jest inaczej, jeśli tego nie zrobi sąd wydaje natychmiastowy nakaz eksmisji bez możliwości odwołania się okupados od tej decyzji. Pamiętajmy o artykule 202  i karze pozbawienia wolności do 6 lat takiego delikwenta.

3. Jeśli minie 48 h i nie mamy dostępu do dowodu własności to mamy większy problem, ponieważ proces wchodzi na drogę sądową. Sprawa sądowa najpewniej skończy się udowodnienem prawdziej własności, natomiast w tym przypadku może to potrwać znacznie dłużej np. 1,5 roku. Hiszpańskie sądy od niedawna zaczęły traktować sprawy tego rodzaju jako priorytetowe co nie zmienia faktu, że trzeba się liczyć z kilkoma/kilkunastoma miesiącami sprawy, gdzie często się zdarza, że np. osoba wzywana się nie stawia na rozprawie, trudno ustalić Jej tożsamość itd.

4. Jeśli minęło 48 godzin, a my nie mamy dowodu własności to ostatnią (najgorszą) z opcji jest opcja „na własną rękę”. Czyli użycie dość silnych argumentów perswazji samemu lub z pomocą lokalnych firm niemniej taki ruch może być karalny. Prawo Hiszpańskie może uznać to za próbę pozbycia się obecnego właściciela z domu siłą i bez podstaw prawnych. Jedną z takich nieoficjalnych metod jest wymiana zamków podczas min. 48 godzinnej nieobecności okupados.
Opcji tej nie polecamy.

Podsumowując.

Prawo do wejścia do obiektu i zawłaszczenia go jest mocno przeterminowane i nie zostało dopasowane do obecnych czasów, rodzi patologie i może wspierać działania przestępcze w mocno nieunormowanych i niezaopiekowanych dzielnicach. Prawo jest nieaktualne. Pamiętajmy jednak, że taki Okupados w przypadku nawet podejrzenia zabezpieczeń tj. alarm, monitoring w upatrzonej nieruchomości w Hiszpanii raczej przestaje się nią interesować ponieważ na szali stawia 6 lat więzienia za włamanie, które raczej na 99% zostanie udowodnione. Rachunek wyglądal na dość prosty. Dlatego ta „przestępcza wersja” okupados dotyczy głównie środkowych i części Hiszpanii jak np. stare blokowiska, których niestety nie brakuje.

Nie wyklucza to jednak faktu iż mogą znaleźć się tacy bardziej odważni lubi tacy którzy granicę odwagi już przekroczyli albo nie do końca świadomi, którzy niedoczytali prawa - którzy mogą spróbować włamania do domu z monitoringem i alarmem bo nie wiedzieli, że trzeba przesiedzieć 48 h i bronić się jak w Hiszpańskim La Casa de Papel (Hiszpański serial Dom z Papieru) aby zdobyć nowy teren.

W związku z powyższym, nie ma powodów do paniki, jednak zabezpieczajmy się na zasadzie podobnej jak zrobilibyśmy to w naszych domach w Polsce.
Te same metody powinny rozwiązać różne zagrożenia w tym Hiszpańskich Ocupados.



Przeglądaj oferty nieruchomości