Nieruchomości w Hiszpanii

Wprowadzenie

Zakładamy, że jako osoba poszukująca nieruchomości w Hiszpanii na sprzedaż zadajesz sobie większość z poniższych pytań.

• Czy powinienem wybierać nieruchomości w Hiszpanii z rynku wtórnego czy raczej poszukać ofert z rynku pierwotnego cieszącego się dużym zainteresowaniem niemniej droższego?
• W jakim stanie są apartamenty lub domy z rynku wtórnego?
• Czy jest tam jakaś rzetelna polska agencja nieruchomości zdoświadczeniem, dla której sprzedaż, oferowane opcje jest rozumiana jako pomoc , która odbierze mnie z lotniska i przedstawi oferty, a finalnie pomoże mi w zakupie nieruchomości w Hiszpanii. Jak mogę znaleźć takie biura?
• Czy dobrym pomysłem są nieruchomości w z przejęć bankowych?
• Czy powinienem/powinnam szukać czegoś w kategorii “apartamenty“ czy “domy“, a może celujesz w willę?
• Jakie są wymagania formalne lub jakie przygotować dokumenty aby zapewnić sobie bezpieczeństwo kupując apartament lub dom?
• Czy zakup ma być formą inwestowania i interesuje mnie wynajem mieszkania czy będzie on raczej prywatny? A może połączę oba te rozwiązania?
• Myślę, że powyższe zagadnienia już w jakiejś mierze pokazują, że rozumiemy nad czym klienci rozważają szukając agencji lub wybierając pomiędzy apartamentami.

Są tylko 2 drogi

Albo zrealizujesz zakup nieruchomości na terenie w Hiszpanii samodzielnie albo skorzystasz z usług agencji takich jak Onesta która oferuje kompleksową pomoc klientom w zakupie. Kompleksową znaczy, że każdy aspekt, począwszy od prezentacji nieruchomości poprzez weryfikację dokumentów, formalności prawne i urzędowe, akt notarialny, a nawet umeblowanie i wynajem. Zatem podejrzewam, że finalnie i tak zajmie się tym jakaś agencja (tak się dzieje w 90% przypadków) i bardzo dobrze, natomiast rozumiemy doskonale potrzebę zdobycia podstawowej wiedzy przed taką współpracą do której serdecznie zapraszamy. Według nas sprzedaż = pomoc.

Bez względu na to czy myślisz o zakupie nieruchomości (apartamentu lub domu) na rynku pierwotnym (nowe nieruchomości) czy na rynku wtórnym, pytania które sobie zadajesz są bardzo zasadne, a odpowiedzi dotyczą na ogół obu rynków.

Postaramy się odpowiedzieć na nie w poniżym artykule.

Rynek nieruchomości w Hiszpanii - dziś

Przede wszystkim rynek nieruchomości w Hiszpanii jest już przesycony, trzeba to przyznać wprost. W konsekwencji mamy aż kilkadziesiąt % agentów czy biur nieruchomości, które nie spełniają podstawowych potrzeb oglądających, traktują to jako czystą sprzedaż i czasami wręcz wciskają na siłę oferty, które mają aby czasami klient nie uciekł.

Prędzej czy później tak się dzieje z każdym rynkiem (jak z fotowoltaiką w Polsce) i trzeba stać się bardzo uważnym dlatego prócz zapoznania się z tym artykułem zachęcamy Cię do pogłębiania wiedzy na innych stronach czy blogach omawiajacych sprzedaż lub zakup domu lub apartamentów w Hiszpanii.

Zdecydowana większość osób chcąc kupić swoją (zazwyczaj pierwszą)nieruchomość w Hiszpanii chce zrozumieć jak zrobić to bezpiecznie i jakie mogą po drodze czekać zagrożenia, czego wymaga taki proces itd. I od tych aspektów zaczniemy, w drugiej części tego artykułu skupimy się na zrozumieniu jakie powinny być apartamenty lub domy aby spełniały pewne kryteria.

Z zakupem nieruchomości w Hiszpanii pod kątem bezpieczeństwa jest (na szczęście) jak z każdym innym zakupem. Nie ma tutaj jakiegoś wyjątkowo złożonego czy unikatowego prawa (jak np. na Cyprze Północnym), które by powodowało, że ten zakup jest ryzykowny, a decydując się takąinwestycję kroki zakupowe są praktycznie identyczne jak w Polsce.Hiszpania nie odstaje tutaj z poziomiem obsługi prawnej.
Zatem kolejno.

1. 1. Zawarcie umowy rezerwacyjnej - równoznaczne z wpłatą rezerwacyjną często oscylującą między 3000, a 10 000 euro netto. Fakt zawierania tych umów powoduje, że mieszkanie jest “ściągane z rynku“ i już nie może być prezentowane ani zostać sprzedane innej osobie.

2. W przypadku transakcji zakupu nieruchomości z rynku wtórnego weryfikacja dokumentów po stronie obecnego właściciela (jak wygląda własność, kogo trzeba ściągnąć na akt, weryfikacja księgi wieczystej) oraz ich poprawności. Na rynku pierwotnym nie ma tego kroku ponieważ nieruchomość jest od razu sprzedawana bezpośrednio od właściciela (dewelopera). Zatem dla agencji sprzedaż domu lub apartamentu to nie tylko podpisanie umowy ale szereg innych spraw.

3. 
   

   2. Rynek pierwotny - płatność 1 (pierwszej) transzy za nieruchomość w ciągu ok 4-6 tygodni (ok. 20% - 30% wartości), 2 (druga) transza płatna jest ok 3 m-ce później i również wynosi ok 20-30%. Ostatnie ok 50% płatne jest przy akcie notarialnym, który następuje obecnie po ok 12-14 m-cach rezerwacji. Tutaj jest o tyle wygodniej, że jest czas aby do wymarzonej nieruchomości "dozbierać" pozostałą kwotę i jest na to nawet 14 mc-y.

   
   

   Na rynku wtórnym te kroki nie obowiązują, po opłacie rezerwacyjnej następuje zapłata za nieruchomość. Jednak konieczność weryfikacji dokumentów (pkt. 2) powoduje, że trwa to średnio 4-6 tygodni i również kończy aktem notarialnym i można uznać, że płatność jest odroczona. Poza tym w przypadku klientów którzy chcą starać się o uzyskanie kredytu - jest na to wystarczająco dużo czasu. Sam kredyt jest raczej też formalności ale o tym opowiem nieco niżej. Co ważne - opłata rezerwacyjna jestw przypadku rynku wtórnego bezzwrotna, chyba, że okaże się, że przepisanie własności mieszkania formalnie nie jest możliwe (np. dokumenty własności nie są poprawne), wtedy następuje zwrot lub “przeksięgowanie“ tej płatności na inną nieruchomości jeśli taka zostanie wybrana. Jeśli kupujący po prostu się rozmyśli opłaca rezerwacyjna przepada.
   
   

4. 3. Nieruchomość może zostać umeblowana i przekazana firmie pod wynajem w celu zarabiania na niej. Modele są bardzo różne ale zazwyczaj nie ograniczają właściciela w pobycie we własnym lokalu natomaist należy zwrócić uwagę na fakt, że firmy nie są chętne do obsługi nieruchomości poza sezonem bo zarobek jest znikomy. Wynagrodzenie jest również bardzo różne ale oscyluje od 20-35% brutto od faktycznego zysku lub jest to stała opłata np. 10% wartości nieruchomości w każdym miesiącu bez względu na obłożenie.

Rynek nieruchomości w Hiszpanii nieznacznie różni się od Polskiego, klientom nie jest trudno się na nim odnaleźć.

Ile zapłacę agencji za proces zakupu na rynku nieruchomości w Hiszpanii ?

Informacje są bardzo dobre. Prócz pewnych wyjątków, kupno nieruchomości w Hiszpanii nie wiąże się z zapłatą prowizji ze strony kupującej. Agencje i biura nieruchomości w Hiszpanii rozliczają się z właścicielem lub deweloper. To co jest istotne to koszty około-zakupowe, które należy doliczyć do kwoty netto zakupu.

Koszty dodatkowe przy zakupie na rynku nieruchomości w Hiszpanii.

Głównym kosztem jest podatek od zakupu nieruchomości w Hiszpanii i jest to 10% wartości nieruchomości. Każde transze płacone do dewelopera o których piszę wyżej również muszą być powiększone o podatek owy podatek.

Potrzebny jest również numer N.I.E, konto w banku oraz tłumacz przysięgły aby transakcja była jasna i bezpieczna dla kupującego.

Sposób wyrobienia numeru N.I.E opisujemy dla chętnych w innym artykule, niemniej w blisko 100% jest On realizowany przy okazji zakupu poprzez agencję nieruchomości prowadzącą sprzedaż. Podobnie jest z kontem w banku, agencje tworzą je w obecności klientów bezpośrednio w banku.

Na ogół te koszty stanowią wartość ok 2-3% wartości nieruchomości. Dodatkowo (bo nie ma takiej potrzeby) można skorzystać z pomocy prawnika niemniej koszty obsługi prawnej w Hiszpanii są bardzo wysokie i sięgają do ok 3000 euro.

Ile razy muszę zjawić się w Hiszpanii aby sfinalizować zakup?

Na ogół wystarczają 2 razy.

Pierwsza wizyta w Hiszpanii pozwala na prezentację i obejrzenie apartamentów, obejrzenie wybranego domu i przy okazji na bieżąco oglądanie ofert, które zmieniają się bardzo dynamicznie. Ile ofert trzeba obejrzeć? Nie ma tutaj zasady, dynamika sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jest tak wysoka, że oferta może się “deaktualizować“ w przeciągu nawet kilku godzin. Niektórzy oglądają 2 inwestycje a inni potrzebują 30 i dopiero znajdują swoją rezydencje marzeń. Natomiast podpierając się doświadczeniem widzimy, że 7/10 klientów potrzebuje jednej wizyty. Dobrze jest jednak przyjąć, że może być potrzebna jeszcze jedna (aby się nie zniechęcać) wizyta zanim na rynku pojawi się oferta, która sprosta wymaganiom.

Pierwsza wizyta w Hiszpanii jest idealna do ustalenia jakie rodzaje rodzaje nieruchomości nam odpowiadają ale już nie z obrazka tylko w rzeczywistości, a to czasami potrafią być całkiem inne nieruchomości.

- Czy wolimy region Costa Blanca czy może Costa Calida, a może jeszcze jakiś inny jako miejsce dla swojego drugiego domu?

- Czy warto interesuje mnie Punta Prima, Torre de la Horadada czy może Orihuela Costa?

- Co cechuje apartament lub dom spełniający moje marzenia lub taką, której szukam?

- Jak dystans do plaży ma mieć mój apartament lub dom?

- Z jakiego rodzaju apartamentów powinienem wybierać?

- Czy warto dopłacić za widok na morze i poprosić o takie oferty?

- A może widok jest czymś niezbędnym?

- Czy wolę domy lub apartamenty z orientacją na południe czy na zachód?

- Czy chce bywać tam na wakacje czy poza sezonem, a wakacje już niech zarabia poprzez wynajem?

- Kiedy będziesz już na miejscu bardzo istotny jest budżet, częstym wtedy pytaniem jest - jaka jest cena marzeń? Czy chcę zwiększyć swój budżet i ta cena pozwala na przekonanie, że kupuję to co czego szukam?

Jak widzisz jest sporo czynników, które są istotne ale bez obaw, odpowiedzi na te pytania prawie intuicyjnie pojawiają się jak jesteś już na miejscu, staje się to wtedy dość proste.

W ofercie Onesta Group znajdziesz nieruchomości z wybrzeży Costa Blanca, Costa del Sol oraz Costa Calida. Hiszpania oferuje coś wyjątkowego na każdym z tych wybrzeży.

Druga wizyta w Hiszpanii (zakładając, że nieruchomość została zarezerwowana podczas pierwszej) to na ogół już sprzedaż i formalności o których wspomniałem wyżej. Wyrobienie numeru N.I.E

Jaki region wybrać?

Hiszpania oferuje nam kilka wybrzeży, które są atrakcyjne dlapolaków i bardzo często rodzi się pytanie - czy wybrać Costa Blanca, - Costa Calida, Costa del Sol a może jakaś inna “Costa“?

Jeśli jesteś klientem, który zadaje sobie takie pytania oto kilka z różnic pomiędzy tymi wybrzeżami:

• - Costa Blanca pozwala na wysokie zwroty z inwestycji (z pominięciem kilku miast np. Torrevieja, Gran Alacant, La Mata) głównie w Punta Prima, Orihuela Costa, Torre de la Horadada, San Pedro del Pinatar, Santiago de la Ribera, Mil Palmeras i kilka innych. Costa Blanca nie jest droga na tle Costa del Sol (ceny wyższe ok 20-30%), jest najcieplejszym regionem w Hiszpanii ze względu na niską wilgotność powietrza i doskonale skomunikowanym z Polską (3:20 h samolotem). Stosunkowo łatwo znaleźć tutaj apartament lub dom bliskoplaży gdzie cena również też jest dobra.




• - Costa del Sol - region drogi wręcz prestiżowy, ceny są tutaj dość wysokie (Marbella to miasto Szejków) niemniej deweloperzy mocno inwestują w okoliczne miasta, które rozwijają się i mają też nieco niższe ceny. Trudno prognozować zwroty z inwestycji każdorazowo będzie to zależeć od atrakcji w okolicy. Odległości od plaży również są niewielkie (1-2 km) natomiast ceny ok 20-30% wyższe niż podobne oferty z innych regionów.




• - Costa Calida - przylegające do Costa Blanca od strony południej, dość małe wybrzeże ale atrakcyjne dla osób, które cenią sobie zwrot z wynajmu oraz spokojne lecz dobrze zurbanizowane miasta o niskiej zabudowie.

Korzystając z usług Onesta Group (polska agencja nieruchomości), możesz obejrzeć apartamenty i domy na każdym z tych wybrzeży.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Temat rzeka.
Jeśli szukasz nieruchomości pod wynajem, zarobkowo - to rynek pierwotny lub świeży wtórny (1 rok od oddania). Jeśli szukasz nieruchomości i nie chcesz czekać 14 m-cy na oddanie jej do użytku, jesteś w stanie zejść z jakości obiektu i raczej jesteś gotowy na remont odświeżenie i raczej regularne wymiany sprzętu, niższą jakoś, niższe zarobki z wynajmu - rynek wtórny może okazać się trafiony. My osobiście nie rekomendujemy rynku wtórnego ale pomagamy w realizacji procesów zakupowych.

Znajdźmy razem Twój nowy dom w Hiszpanii.