Jak kupować nieruchomości w Hiszpanii (cz.1 określ swoje cele)

Zdecydowana większość osób rozglądająca się za swoją (zazwyczaj pierwszą) nieruchomością w Hiszpanii chce zrozumieć co wiąże się z samym procesem zakupu, jaki on jest (trudny, łatwy, bezpieczny), czego wymaga (np. czy muszę znać Hiszpański, jak znaleźć agenta). Ale na samym początku (to wynika z naszego doświadczenia) wiele osób – bez urazy Szanowny Czytelniku(!) - nie do końca wie czego i po co szuka dlatego na te pytania jest trudniej odpowidzieć.

Czasami spotykamy się z bardzo szerokim spectrum poszukiwań, nasi rozmówcy zmieniają zdanie, co do np. preferowanych regionów jakby za pstryknięciem palcem i jest to dla nas całkowicie zrozumiałe, ponieważ na początku drogi, poznawania i docierania do tego co nam się podoba, a co nie jest wręcz naturalne. Podoba się wszsytko bo słońce, morze góry, jakby inaczej.

Dlaczego więc o tym wspominam? Takie nieokreślone potrzeby mogą być wręcz wycięczające w procesie poszukiwań nie tyle dla agencji bo to nasze zadanie ale głównie dla poszukującego nieruchomości w Hiszpanii. A marzenia, które zamiast uskrzydlać zaczynają ciążyć bo rynek w Hiszpanii przypomina grę hazadrową przez niespotykaną dynamikę sprzedaży - to nic dobrego.

"Szukając swojej pierwszej nieruchomości skorzystaj z pomocy jednej lub dwóch agencji, nie musisz nic podpisywać. Większa liczba agencji prawie napewno przyczyni się do mętlika głowie i zniechęcenia. "

Ale po kolei. Jak może czytelniku już wydedukowałeś, na początku tej drogi brakuje tak jakby metody? Może odpowiedniego prowadzenia, które mogłyby pomóc oszacować i wprawić w ramy te rzeczy miękkie jak pragnienia, potrzeby, koncepcje, marzenia.

Tym artykułem próbuję temu zaradzić. Dzielę się też własnymi przykładami lub przykładami naszych klientów - bo tak najlepiej. W obu częciach skupimy się głównie na aspektach samego procesu określenia celu, metodyce wyboru miejsca i finalnie procesie zakupu nieruchomości w Hiszpanii lub apartamentu w Hiszpanii. Zatem pominięte zostaną aspekty traktujące o wyglądzie, wyposażeniu danej nieruchomości. Próba ubrania w "macierz" gustów i ocena ich byłaby karkołomna i zupełnie niepotrzebnie w jakiś swój sposób upłycała te marzenia o własnej nieruchomości w Hiszpanii.

W tej (pierwszej) części omawiamy metody, które skutecznie pomagają ubrać nasze zamysły w konkretne ramy przyczynowo-skutkowe, potrzeby i pomagają określenie celu zakupu z spośród 3 głównych możliwości. Od tego zdrowo jest zacząć jakiekolwiek poszukiwania swojego apartamentu w Hiszpanii.

Zapraszam zatem do ułożenia sobie tego w głowie.

Po pierwsze - proszę czytaj poniższy wpis z uwagą.
Po drugie - na końcu znajdziesz kilka pytań, jeśli uda Ci się na nie odpowiedzieć to cel tego artykułu został spełniony i możesz iść dalej.

Naturalne jest to, że chcąc bezpiecznie dokonać zakupu swojego często pierwszej apartamentu w Hiszpanii – chcemy najlepiej sami dotrzeć do poziomu wiedzy, który da nam poczucie pewności i dopiero później podczas rozmów z agencjami rozmawiać jak "równy z równym" dbając o szczelność całej transakcji.

" Chciałbym aby ten cykl artykułów dał Tobie czytelniku takie poczucie, że wiesz "co jest pięć" albo wiesz co dalej robić aby tę widzę zdobyć. "

Zacznijmy.
Dlaczego chce kupić nieruchomości w Hiszpanii? Trywialne ale...W swojej pracy dość często spotykam się ja oraz nasze zespóły z osobami, które precyzyjnie (nawet pół-precyzyjnie) nie potrafią na to pytanie odpowiedzieć ponieważ ta myśl jest raczej na etapie wizji/marzenia - "Gdybym miał/miała dom w Hiszpanii, mógłbym/mogłbym wychodzić na solarium lub ogród każdego poranka na kawę, nigdy nie byłoby mi zimno".

Mówiąc pół żartem, pół serio - kto przy zdrowych zmysłach (prócz zapewne wyjątków) na własne życzenie chciałby zrezygnować z tej wizji na rzecz nudnego sprawdzenie kredytów, dokumentów, ustalania celów, zysków, strat z inwestycji. Przecież w Hiszpanii chodzi o coś zgoła odwrotnego!

Tak i doskonale to rozumiemy! Dlatego pomożemy przejść przez to jak szybko się da!

Dokładnie tak jest i rozumiemy to doskonale! Z tym, że dopiero na końcu, zatem przejdźmy przez to szybko

Ustalmy charakter zakupu nieruchomości w Hiszpanii.

Czy chcemy aby nasza nieruchomość w Hiszpanii była:
a) zakupowym typowo inwestycyjnym, czyli zrozumieliśmy lub jesteśmy w trakcie zdobywania wiedzy o atrakcyjności tej formy inwestowania i wybieramy zakup nieruchomości z późniejszym wynajmem całorocznym jako zdecydowanie lepszy substytut lokaty bankowej naszych środków finansowych,

b) mój apartament w Hiszpanii będzie zakupem typowo prywatnym, miejsce które czeka na nas i co kilka, kilkanaście miesięcy jest przez nas odwiedzane,

c) możemy również sprawę skomplikować i starać się połączyć oba powyższe interesy bazując na pewnym kluczu, który pozwoli nam oszacować potencjalne zyski z takiej inwestycji.

Zatem po kolei aby dobrze to zrozumieć.

Punkt a) "Interesuje apartament w Hiszpanii ale wyłącznie inwestycyjny. Mam środki na zakup i chcę aby pracowały najefektywniej".
Jest naszą sytuacją wyjściową/bazową na jej podstawie będzie łatwiej mi w sposób jasny omówić pozostałe opcje.
Osoba szukająca nieruchomości w Hiszpanii tak aby była ona wyłącznie lub głównie zakupem inwestycyjnym, czyt. "chcę kupić nieruchomość w Hiszpanii i wynajmować ją z jak największym zyskiem, nie interesuje mnie jej wygląd ma dobrze zarabiać" powinna zwrócić uwagę na kilka podstawowych kryteriów:
- odległość od morza (najlepiej do 1, max 1,5 km),
- posesja ma basen,
- 2 sypialnie,
- 2 łazienki,
- taras lub solarium ew. balkon,
- nieruchomość ma przydzielone miejsce parkingowe lub garaż,
- miejsce jest samowystarczalne (tj. mamy restauracje, market, park, przyjemną plażę),
- posesja jest bezpieczna (tj. ma monitoring, alarm, kod do bramy),
- dodatkowy atut - czy obiekt ma widom na morze (wpływa na cenę, nie zawsze to będzie atutem).

Te kryteria gwarantują bardzo dobry wynajem, wysokie obłożenie oraz zysk (czyli już po wszystkich podatkach, kosztach) oscylujący na poziomie 7% netto od kwoty netto nieruchomości.

Jest jednak WARUNEK. Nasza nieruchomość musi być gotowa/przeznaczona do wynajmu turystom w sezonie niskim i wysokim tj. okres od czerwca do (umownie) końca września. Innymi słowy – jeśli właściciel chce osiągnąć owo 7% nie powinien przebywać w swojej nieruchomości dłużej niż 2-3 tygodnie w tym okresie. Oczywiście nie jest to zabronione, nieruchomość jest własnością kupującego i ma prawo być w niej cały rok jeśli zechce, natomiast im ten czas będzie dłuższy – zyski będą niższe z przyczyn oczywistych – nie wynajmujemy to nie zarabiamy, a o zyskach w tym punkcie mowa. Zatem przy wydłużeniu pobytu właścicielskiego trzeba być gotowym, że zysk spadnie do 6 lub 5%.

Co jeszcze wypływa na rentowność inwestowania w nieruchomości w Hiszpanii?
Odpowiedź jest bardzo prosta – odstępstwa od tego co zostało opisane w akapicie wyżej.Oddalimy się od morza, zabraknie miejsca parkingowego lub basenu – obiekt staje się mniej atrakcyjny, mniej użyteczny, tym samym cena wynajmu spada wyraźnie.

Przykład (z mojego) życia wzięty.
Wynajęliśmy nieruchomość w Torrevieja w dobrej cenie.
Cena była wyłącznym kryterium, tzw. rozpoznanie.

Brak basenu, windy, klimatyzacji.

Szukaliśmy parkingu codziennie ok 15 - 20 minut każdorazowo plus czas dojścia do mieszkania ok 7-10 minut.
Zmarnowane blisko 40 min przy każdy wyjściu na spotkanie.

Czy wynajmę to miejsce jeszcze raz?
Raczej nie, chyba, że z sentymentu bo to był to piękny czas podczas pierwszej wizyty w Hiszpanii. Raczej będę szukał czegoś nieco droższego gdzie będę mógł zamiast spalać paliwo przez dodatkowo średnio 45 minut dziennie szukając miejsca, znaleźć coś z takim udogodnieniem jak miejsce parkingowe.

Czy wystawię ocenę temu miejscu?
Nie zrobię tego ponieważ mam pewien swój sposób rozumienia owych ocen – czyli z mojej strony już nie będzie wyraźnej rekomendacji tego miejsca.

Co jeśli ktoś wystawi ocenę?
Będzie to raczej ocena ze skali 5-7/10 czy taka ocena jest dobra? Booking jest wynajmowany najczęściej z ocenami 8/10. Zatem ocena 5-7 raczej zaszkodzi na tym portalu.

Synteza - co się może stać z takim apartamentem w Hiszpanii? Właściciel będzie musiał obniżyć ceny wynajmu, ruch będzie niski bo nie będzie on często oceniany na portalach typu Booking, a jeśli będzie to raczej poniżej niezbędnej średniej. Z racji pewnych uniedogodnień (brak parkingu) mało kto będzie klientów powracających, więc ciągle będziemy musieli tę nieruchomość „dopalać” marketingiem.

Jeśli ktoś z obywateli Hiszpanii ma takie nieruchomości w Hiszpanii np. z tyt. dziedziczenia to oczywiście niech wynajmuje. Niemniej zwróć Czytelniku uwagę jakie nieruchomości w ostatnich 2 latach krążyły po rynku z wielką dynamiką od sprzedawcy do klienta? Własnie takie jak w Torrvieja bo Hiszpan chciał sprzedać a Polak (niestety) chciał kupić bo tanio.

Zatem czy brzmi to jak dobra inwestycja?

Bardziej nie, niż tak.

Wniosek – nie ulegajmy „dobrej cenie”, „okazjom”. Przestańmy wierzyć, że takie istnieją na tak mocno zagospodarowanym rynku. Nie jest ważne ile coś kosztuje ale jak szybko się zwróci oraz jak długo będzie rentowne.

Zanim przejdziemy do punktu b), omówmy zagadnienie z punktu c).

Punkt c) „Chcę wynajmować ale niech mój apartament w Hiszpanii też się mi podoba bo będę tam spędzał wakacje”.
Czyli "jednak chcę aby mi się ta nieruchomość podobała, aby wakacje w tym apartamencie należały do tych dobrych i abym czuł się dobrze ale niech ona też zarabia na siebie, niech się zwraca, niech jest to mądry zakup, zatem zbliżmy się też do tej rentowności."
Jeśli myślisz o zakupie z taką intencją to określenie przed samym sobą z dużą pewnością, że poszukiwany apartament w Hiszpanii ma mieć nie 2, a 3 łazienki oraz 40 m2 tarasu może być trudne.
Taką sytuację nazywamy umownie „pół na pół” gdzie mimo tego, że są to te 2-3 tygodnie wakacyjne (niektórzy planują też przenieść swoje życie za kilka, kilkanaście lat do tej nieruchomości w Hiszpanii) staję się to równie ważne co zarobki z wynajmu.

Często się zdarza, że nieruchomości, które wpisują się w gusta, czy też są bliższe stylowi życia właściciela tj. posiadają większy basen, ogród, więcej zieleni wokół  mogą być nieco bardziej oddalone od plaży zgodnie z prostą regułą, że blisko plaży bardziej dla turysty, a im dalej tam więcej tego aspektu właścicielskiego. I tym sposobem oddalając się od morza do np. 1,7 km spada potencjał z wynajmu krótkoterminowego.
Co jeśli własnie taka nieruchomość trafiła w gusta?

Trzeba postawić na szali słabszy zarobek. 1,7 km do morza to jednak daleko, a to już zostaje na stałe czyli te 7% może nie być osiągalne. Jesteśmy już bliżej 6% może 5%, nawet mniej jeśli danemu obiektowi czegoś jeszcze zabraknie (załóżmy nie będzie parkingu) i pogodzić się z już zawsze niższym o te 1-3% zarobkiem w stosunku do możliwego maksimum, co swoją drogą też nie jest bardzo złe.
Alternatywą jest inestowanie w większej odległości od morza ale przy atrakcjach tj. pola golfowe, gdzie też ceny wynajmu potrafią być wysokie.

Tutaj zawsze potrzebna jest rozmowa, oszacowanie ceny nieruchomości, potencjału danej lokalizacji oraz decyzja czy moje pragnienie posiadania „dokładnie takiego ogrodu w tym miejscu” jest warte straty załóżmy 2% przychodów rocznie rok do roku. Obliczyć cene marzeń.

Punkt b) „Szukam dla siebie”
Czyli kupuję po to abym tam mieszkał wyłącznie ja i/lub moja rodzina.
Sytuacja jest najprostsza z punktu widzenia samego procesu decyzyjnego dla nas jako agencji prowadzącej, niemniej trudna dla osoby której pomagamy, chodzi o gusta.
Szukanie domu marzeń często pozostawia dość mało miejsca na kompromisy.
Gusta są różne i albo trafimy albo nie.
Na szczęście tutaj też mamy metody współpracy, a naszym zadaniem w procesie jest wejście na bardzo wysoki poziom zrozumienia tego o czym mówi do nas nasz przyszły klient i oferowanie tego co jest temu najbliższe wraz z etapowym wykluczaniem ofert nietrafionych (lub elementów nietrafionych w tych ofertach) oraz wybieraniem aspektów (lub całych ofert), które mieszczą się w gustach klienta i przy których zostajemy w kolejncyh etapach. Potrzebna jest cierpliwość. Osoby szukające nieruchomości w Hiszpanii „dla siebie” mają też swoje kryteria odległości od plaży, środowiska, otoczenia - już bardziej sprecyzowane, częściej jako obraz niż opis - na co też jesteśmy gotowi.

Najczęściej (choć nie jest to jakąś regułą) oddalamy się od morza znacznie, już w kilometrach. Bliskość do plaży w sezonie raczej nie pozwala na doznawanie spokoju, a owo 10 km od morza już tak, konwekwencją jest dojazd 15 min do plaży.
Nieruchomości w Hiszpanii już tak oddalone od plaży mają również znacznie niższą cenę czasami nawet 2-krotnie i ich jakość jest równie wysoka.

Natomiast tutaj nie ma mowy o wysoce skutecznym wynajmie i zarabianiu, można po prostu zmniejszać koszty takiej nieruchomości wynajmując ją na długi okres dla obcokrajowców z północy europy, którzy często relokują się do Hiszpanii. Jeśli apartament w Hiszpanii jest kupiony za gotówkę to będzie to zapewne jakiś przychód, niemniej trudny do oszacowania "na oko".

Jaki region?

Jeśli zależy Ci czytelniku na regionie to wybór raczej padnie między Costa del Sol (Malaga) oraz Costa Blanca (Alicante).
Jakie mamy główne różnice?

- ceny nieruchomości na Costa del Sol są ok 30% wyższe niż na Costa Blanca,
- zyski wyrażone w % są raczej podobne,
- koszty życia są ok 19% wyższe na Costa del Sol w niż na Costa Blanca,
- Costa del Sol jest regionem bardziej deszczowym przez to bardziej zielonym (ładniejszym) ale też nieco trudniejszym w zaplanowaniu wynajmu (deszcze),
- Costa del Sol jest regionem nieco chłodniejszym niż Costa Blanca.

Po przeczytaniu tej części – zadaj sobie pytania:
1. Czy chcę kupić coś inwestycyjnie czy tylko dla siebie lub w opcji „pół na pół”.
2. Costa Blanca czy Costa Brava ? Który region jest bliższy?
3. Jak bardzo chcę aby moja nieruchomość w Hiszpanii spełniała moje prywatne oczekiwania?
4. Czy jestem gotowy aby nieruchomość zarabiała mniej na rzecz spełnienia moich gustów?
5. Jeśli powyższa odpowiedź brzmi „tak” to ile % zysku (startujemy od 7%) warte są moje marzenia? Na ile jestem gotów?
6. Jak blisko chce mieć do plaży?
7. Czy chcę i czy muszę mieć blisko restauracje?
8. Czy chce i czy muszę mieć blisko market?
9. Czy chcę i czy muszę mieć widok morze?
10. Czy aby mieć te 3 atuty wyżej jestem w gotowy zwiększyć swój budżet?
11. Czy interesuje mnie nowe budownictwo czy rynek wtórny?
12. Czy chcę mieć tę nieruchomość szybko czy chcę poczekać na nowe lokale?
13. Ile chcę mieć sypialni i łazienek?
14. Interesuje mnie (uszereguj lub wyklucz) apartamentowiec, dom, bungalow.

Na tym lista pytań się nie kończy, wystarczy, że pójdziesz w ślad za analizą, którą one sprowokują i pojawią się kolejne kwetie. Zaczniesz rozważać konsekwencje zakupu swojej właśnej nieruchomości w Hiszpanii w czasie i ten obraz będzie jaśniejszy. Często pomaga też zapytanie siebie - czego sam szukam jadąc na wakacje, na czym mi zależy jak wynajmuje apartament w Hiszpanii? Tego będą szukać klienci, a jeśli im to zapewnimy to będą wracać - bez względu na cenę.

Zapraszamy Państwa do części drugiej, która ukaże się na dniach i będzie traktować o procesie zakupu.

Przeglądaj oferty nieruchomości