Zakup nieruchomości w Hiszpanii można przeprowadzić samodzielnie. Można kontaktować się bezpośrednio z właścicielami, deweloperami i hiszpańskimi agencjami, organizować prezentacje, analizować dokumentację oraz koordynować kolejne etapy transakcji.
Dobre biuro nieruchomości nie jest więc potrzebne dlatego, że bez niego zakup jest niemożliwy. Jego zadaniem powinno być coś zupełnie innego: uprościć cały proces, pomóc właściwie wybrać nieruchomość, ograniczyć ryzyko błędów i reprezentować klienta na miejscu.
I właśnie tutaj pojawia się zasadnicza różnica pomiędzy agencją, która jedynie przesyła oferty, a biurem, które rzeczywiście prowadzi klienta przez proces zakupu.
Jeżeli szukasz nieruchomości, możesz od razu przejrzeć aktualne nieruchomości w Hiszpanii albo poznać Onesta — polskie biuro nieruchomości w Hiszpanii. Jeżeli natomiast zastanawiasz się, czy korzystać z polskiej agencji, jak wybrać odpowiednie biuro i czego od niego oczekiwać, poniżej opisujemy to na podstawie naszego doświadczenia.
Czy przy zakupie w Hiszpanii warto korzystać z pomocy biura?
W wielu przypadkach — tak. Nie dlatego, że polska agencja jest z definicji lepsza od hiszpańskiej, ale dlatego, że przy zakupie nieruchomości za granicą pojawia się kilka dodatkowych problemów.
Nie chodzi wyłącznie o język.
Kupujący musi jednocześnie porównać lokalizacje, nieruchomości, deweloperów, ceny, koszty dodatkowe, dokumenty, sposób finansowania, terminy płatności oraz zasady obowiązujące na lokalnym rynku.
Do tego dochodzą pytania bardziej praktyczne:
- Czy dana cena rzeczywiście odpowiada tej lokalizacji?
- Czy oferta, która dobrze wygląda w internecie, równie dobrze prezentuje się na miejscu?
- Jak wygląda okolica poza kadrem zdjęcia?
- Czy dany deweloper ma inne inwestycje, które warto porównać?
- Jakie dodatkowe koszty pojawią się przy zakupie?
- Kto koordynuje formalności?
- Co dzieje się po podpisaniu aktu notarialnego?
- Kto pomoże, jeśli właściciel mieszka na stałe w Polsce?
Dobre biuro nieruchomości powinno pomagać właśnie w takich sytuacjach.
Rolą agenta nie powinno być przekonanie klienta do konkretnego mieszkania. Rolą agenta powinno być doprowadzenie klienta do właściwej decyzji.
To nie zawsze oznacza zakup nieruchomości, którą klient wskazał jako pierwszą.
Z naszego doświadczenia bardzo często dopiero podczas prezentacji okazuje się, że nieruchomość świetnie wyglądająca na zdjęciach przegrywa z inną ofertą ze względu na otoczenie, orientację tarasu, układ pomieszczeń, odległość od infrastruktury czy po prostu atmosferę danej lokalizacji.
Nieruchomości nie kupuje się wyłącznie ze zdjęcia.
Czym powinno zajmować się dobre biuro nieruchomości w Hiszpanii?
Zakres obsługi może różnić się pomiędzy agencjami, dlatego warto ustalić go jeszcze przed rozpoczęciem współpracy.
W naszym rozumieniu obsługa kupującego powinna obejmować znacznie więcej niż wysłanie kilku linków do ofert.
1. Określenie, czego klient rzeczywiście szuka
To etap często niedoceniany.
Budżet i liczba sypialni nie wystarczą.
Inaczej wybieramy nieruchomość dla osoby, która chce spędzać w Hiszpanii kilka miesięcy w roku, inaczej apartament przeznaczony głównie pod wynajem, a jeszcze inaczej dom, do którego właściciel planuje przeprowadzić się na stałe.
Dlatego pytamy m.in. o:
- cel zakupu,
- budżet całkowity,
- preferowany region,
- odległość od morza,
- dostęp do lotniska,
- liczbę sypialni,
- charakter okolicy,
- potrzebę wynajmu,
- preferencję między rynkiem pierwotnym i wtórnym,
- oczekiwaną infrastrukturę,
- planowaną częstotliwość korzystania z nieruchomości.
Im dokładniej określimy te kryteria na początku, tym mniej przypadkowych ofert trzeba później oglądać.
2. Selekcja i porównanie ofert
Internet daje dostęp do ogromnej liczby ogłoszeń. Problemem coraz rzadziej jest więc brak ofert.
Problemem jest wybranie kilku właściwych spośród setek podobnych.
Agent znający lokalny rynek powinien potrafić nie tylko znaleźć nieruchomość spełniającą kryteria, ale również powiedzieć:
- czym różnią się poszczególne lokalizacje,
- jakie są mocne i słabe strony oferty,
- czy cena jest uzasadniona,
- jakie istnieją alternatywy,
- które cechy będą miały znaczenie przy późniejszej odsprzedaży lub wynajmie.
3. Organizacja prezentacji
Dobrze przygotowana wizyta w Hiszpanii nie powinna polegać na przypadkowym jeżdżeniu od jednego mieszkania do drugiego.
Najpierw budujemy krótką listę nieruchomości, następnie ustalamy logiczną trasę prezentacji i zostawiamy miejsce na zmianę planu.
To ważne, ponieważ prezentacja bardzo często zmienia wcześniejsze założenia.
Klient, który był przekonany do konkretnego miasta, może po jego zobaczeniu wybrać miejscowość oddaloną o 15 kilometrów. Osoba szukająca wyłącznie apartamentu może dojść do wniosku, że w podobnym budżecie bardziej odpowiada jej niewielki dom.
Dobry agent powinien reagować na te informacje na bieżąco.
4. Kontakt ze sprzedającym, deweloperem i innymi uczestnikami transakcji
Rynek nieruchomości w Hiszpanii opiera się również na współpracy pomiędzy agencjami.
Dlatego klient nie musi ograniczać się wyłącznie do ofert widocznych na stronie internetowej jednego biura.
W wielu przypadkach możemy współpracować z inną agencją, deweloperem lub podmiotem reprezentującym sprzedającego i nadal prowadzić klienta przez transakcję.
Jeżeli więc znajdziesz interesującą nieruchomość na innym portalu albo stronie zagranicznego biura, warto najpierw przesłać ją swojemu agentowi i zapytać, czy może ją dla Ciebie zweryfikować oraz zorganizować prezentację.
Nie zawsze będzie to możliwe, ale często pozwala zachować jednego partnera prowadzącego cały proces.
5. Koordynacja formalności
Zakup nieruchomości za granicą oznacza kontakt z dokumentacją oraz procedurami, których większość klientów wcześniej nie znała.
Do procesu mogą należeć m.in.:
- uzyskanie numeru NIE,
- analiza dokumentacji nieruchomości,
- przygotowanie i podpisanie umów,
- organizacja płatności,
- współpraca z prawnikiem,
- kontakt z bankiem,
- przygotowanie aktu notarialnego,
- tłumaczenia,
- przekazanie nieruchomości.
Agent nie powinien udawać prawnika ani zastępować specjalistów tam, gdzie potrzebna jest specjalistyczna wiedza prawna lub podatkowa.
Powinien natomiast koordynować cały proces i dopilnować, aby właściwe osoby pojawiały się w nim we właściwym momencie.
Więcej o całej procedurze opisaliśmy w przewodniku: Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii? Proces krok po kroku.
Jak wybrać dobre biuro nieruchomości w Hiszpanii? Pięć rzeczy do sprawdzenia
Nie wybieralibyśmy agencji wyłącznie dlatego, że mówi po polsku.
Język jest udogodnieniem. Znacznie ważniejsze jest to, jak biuro pracuje i czy rzeczywiście reprezentuje interes kupującego.
Przed rozpoczęciem współpracy warto sprawdzić kilka rzeczy.
Sprawdź, czy agent zna region, w którym szukasz
„Hiszpania” nie jest jednym rynkiem nieruchomości.
Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida czy Costa de Almería różnią się cenami, charakterem zabudowy, klientami, dostępnością nieruchomości, komunikacją i potencjałem poszczególnych lokalizacji.
Nawet miejscowości oddalone od siebie o kilka kilometrów mogą być zupełnie różnymi rynkami.
Zapytaj więc nie tylko o oferty.
Zapytaj:
Dlaczego właśnie ta miejscowość?
Które jej części są najbardziej interesujące?
Jakie są słabe strony tej lokalizacji?
Co można kupić w podobnym budżecie 20 kilometrów dalej?
Agent, który zna rynek, powinien potrafić o nim rozmawiać również wtedy, gdy odpowiedź nie prowadzi bezpośrednio do sprzedaży.
Sprawdź, czy biuro porównuje oferty, czy promuje tylko własne
Jeżeli klient dostaje wyłącznie nieruchomości jednego dewelopera albo niewielkiej grupy inwestycji, trudno mówić o szerokiej analizie rynku.
W Onesta współpracujemy z wieloma podmiotami działającymi na rynku hiszpańskim i staramy się patrzeć na poszukiwanie nieruchomości od strony potrzeb klienta, a nie konkretnego projektu, który akurat znajduje się w naszej bazie.
Nie oznacza to, że każde ogłoszenie dostępne w Hiszpanii możemy obsłużyć.
Oznacza natomiast, że nie ograniczamy poszukiwania wyłącznie do jednej inwestycji czy jednego sprzedającego.
Zapytaj, kto płaci wynagrodzenie agencji
To powinno być jasne przed rozpoczęciem współpracy.
W przypadku wielu ofert obsługiwanych przez Onesta wynagrodzenie agencji pokrywa sprzedający, deweloper lub podmiot współpracujący, dzięki czemu kupujący nie płaci dodatkowej prowizji za pośrednictwo.
Nie należy jednak automatycznie zakładać, że taki sam model obowiązuje przy każdej nieruchomości i w każdej agencji.
Zapytaj wprost o koszt obsługi konkretnej transakcji.
Dobre biuro nie powinno mieć problemu z jednoznaczną odpowiedzią.
Zapytaj o zakres obsługi po zakupie
Podpisanie aktu notarialnego nie zawsze oznacza koniec spraw.
Może pojawić się potrzeba:
- przepisania lub uruchomienia mediów,
- odbioru nieruchomości,
- usunięcia usterek,
- wyposażenia mieszkania,
- wykonania remontu,
- znalezienia firmy zarządzającej najmem,
- pomocy podczas późniejszych wizyt właściciela.
Jeżeli kupujesz nieruchomość kilka tysięcy kilometrów od miejsca zamieszkania, lokalne wsparcie może okazać się szczególnie wartościowe właśnie po zakupie.
Zobacz, czy agent potrafi powiedzieć „nie”
To jedno z kryteriów, które sami uważamy za najważniejsze.
Jeżeli każda przesłana nieruchomość jest „świetną inwestycją”, każda lokalizacja „dynamicznie się rozwija”, a każda oferta jest „ostatnią okazją”, warto zachować dystans.
Dobry agent powinien potrafić powiedzieć:
tej nieruchomości byśmy nie wybrali,
ta lokalizacja nie odpowiada Twojemu celowi,
w tym budżecie warto poczekać,
albo nawet:
na Twoim miejscu nie kupowalibyśmy teraz niczego.
Nie każda rozmowa musi kończyć się transakcją.
Polskie czy hiszpańskie biuro nieruchomości – co wybrać?
Nie ma jednej odpowiedzi.
Dobra hiszpańska agencja może zapewnić świetną obsługę i doskonale znać lokalny rynek. Dobre polskie biuro może natomiast połączyć znajomość rynku hiszpańskiego z łatwiejszą komunikacją i doświadczeniem w pracy z klientami z Polski.
Najważniejsza nie jest narodowość agencji.
Najważniejsze są:
- znajomość lokalnego rynku,
- jakość komunikacji,
- zakres obsługi,
- transparentność wynagrodzenia,
- dostęp do ofert,
- doświadczenie,
- sposób prowadzenia klienta,
- współpraca ze specjalistami potrzebnymi przy transakcji.
Przewagą polskiego biura może być natomiast możliwość wyjaśnienia całego procesu w odniesieniu do tego, co klient zna z Polski.
Czasami problemem nie jest samo przetłumaczenie hiszpańskiego dokumentu.
Problemem jest zrozumienie, co dany etap lub zapis oznacza w praktyce i czym różni się od procedur, z którymi kupujący spotkał się wcześniej w Polsce.
Czy warto współpracować tylko z jednym biurem?
Nie istnieje obowiązek korzystania z jednego biura.
Kontakt z pięcioma agencjami jednocześnie również nie musi jednak oznaczać dostępu do pięciu razy większej liczby ofert.
Na hiszpańskim rynku te same nieruchomości często pojawiają się w wielu agencjach, a pośrednicy współpracują ze sobą.
Praca z jednym zaangażowanym agentem ma jedną dużą zaletę:
poznaje on coraz dokładniej Twoje oczekiwania.
Po kilku prezentacjach wie już, że np.:
- widok na morze jest dla Ciebie mniej ważny niż duży taras,
- nie chcesz mieszkać w centrum miasta,
- 20 minut samochodem od plaży nie stanowi problemu,
- nie zaakceptujesz mieszkania bez południowej ekspozycji,
- bardziej niż basen interesuje Cię możliwość późniejszego wynajmu.
Takiej wiedzy nie da się zastąpić kolejnym formularzem wysłanym do następnej agencji.
Z drugiej strony, jeżeli agent nie odpowiada, przesyła przypadkowe oferty albo próbuje ograniczyć Twój wybór, nie ma powodu, żeby trzymać się go za wszelką cenę.
Czy można samemu znaleźć ofertę, a zakup przeprowadzić przez swoją agencję?
Często tak.
Jeżeli znajdziesz nieruchomość na hiszpańskim portalu, stronie dewelopera albo u innego pośrednika, prześlij link agentowi prowadzącemu Twoje poszukiwania.
Może się okazać, że:
- oferta znajduje się już w jego bazie,
- współpracuje z agencją reprezentującą właściciela,
- może skontaktować się z deweloperem,
- zna daną inwestycję,
- może zaproponować podobną lub lepszą alternatywę.
Nie zawsze istnieje możliwość przejęcia obsługi już rozpoczętej bezpośrednio z innym sprzedającym. Zasady współpracy i rejestracji klientów różnią się między deweloperami oraz agencjami.
Dlatego jeżeli chcesz korzystać z pomocy konkretnego biura, najlepiej ustalić to przed samodzielnymi prezentacjami i rejestracją u wielu sprzedających.
Kto płaci prowizję agencji nieruchomości w Hiszpanii?
Nie ma jednej stawki obowiązującej wszystkie agencje i wszystkie transakcje.
Model wynagrodzenia należy zawsze sprawdzić przed rozpoczęciem współpracy.
Przy wielu nieruchomościach znajdujących się w ofercie Onesta kupujący nie ponosi dodatkowej prowizji za obsługę agencyjną, ponieważ wynagrodzenie pochodzi od strony sprzedającej lub partnera uczestniczącego w transakcji.
Nie oznacza to jednak, że zakup nieruchomości jest pozbawiony kosztów dodatkowych.
Należy uwzględnić m.in. odpowiednie podatki oraz koszty formalności związanych z transakcją. Ich wysokość zależy m.in. od rodzaju nieruchomości i regionu.
Szczegółowo opisujemy je tutaj: Ile kosztuje zakup nieruchomości w Hiszpanii?
Jak pracujemy w Onesta?
Opisaliśmy powyżej, czego warto oczekiwać od dobrego biura — staramy się pracować dokładnie w ten sposób. Zaczynamy od rozmowy o celu i budżecie, a nie od wysyłania ofert. Porównujemy regiony i inwestycje, planujemy prezentacje na miejscu, koordynujemy formalności z prawnikiem i notariuszem, a po odbiorze kluczy pomagamy przygotować nieruchomość do użytkowania lub wynajmu.
Szczegóły — proces krok po kroku, regiony, w których działamy, nasz zespół i biura — znajdziesz na stronie polskie biuro nieruchomości w Hiszpanii. Jeżeli wolisz od razu zobaczyć oferty, zacznij od wybrzeża: Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol lub Costa de Almería.
Kiedy pośrednik nie jest Ci potrzebny?
Jeżeli dobrze znasz Hiszpanię, płynnie posługujesz się językiem, masz własnych prawników i specjalistów, znasz lokalny rynek oraz chcesz samodzielnie koordynować proces, możesz kupić nieruchomość bez pośrednika.
I nie ma w tym nic złego.
Agencja ma sens wtedy, gdy wartość otrzymanej pomocy przewyższa dodatkową komplikację wynikającą z udziału kolejnego podmiotu w procesie.
Dlatego przed wyborem biura nie pytaj wyłącznie:
„Jakie macie oferty?”
Zapytaj przede wszystkim:
„Co dokładnie zrobicie dla mnie w całym procesie zakupu?”
Odpowiedź na to pytanie mówi o agencji znacznie więcej niż liczba ogłoszeń na jej stronie.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę kupować nieruchomość w Hiszpanii przez biuro?
Nie. Zakup przez agencję nie jest obowiązkowy. Biuro ma sens wtedy, gdy realnie upraszcza proces: pomaga porównać lokalizacje i oferty, koordynuje formalności i komunikuje się w zrozumiałym dla Ciebie języku. Najważniejsza jest jakość konkretnej agencji, a nie jej narodowość.
Czy agencja nieruchomości w Hiszpanii pobiera prowizję od kupującego?
Zależy to od agencji i konkretnej transakcji. W wielu ofertach obsługiwanych przez Onesta wynagrodzenie agencji pokrywa strona sprzedająca lub partner, dlatego kupujący nie ponosi dodatkowej prowizji agencyjnej. Warunki należy zawsze potwierdzić dla konkretnej nieruchomości.
Czy lepiej wybrać polską czy hiszpańską agencję?
Narodowość biura jest mniej istotna niż znajomość lokalnego rynku, transparentność, zakres obsługi oraz doświadczenie. Przewagą polskiej agencji może być łatwiejsza komunikacja i znajomość potrzeb klientów kupujących nieruchomość z Polski.
Czy mogę kupić nieruchomość w Hiszpanii bez znajomości hiszpańskiego?
Tak. Przy odpowiedniej organizacji procesu brak znajomości hiszpańskiego nie uniemożliwia zakupu. Trzeba jednak zapewnić sobie możliwość właściwego zrozumienia dokumentów i warunków transakcji.
Czy jedna agencja ma dostęp do wszystkich nieruchomości w Hiszpanii?
Nie. Nie istnieje jedno biuro posiadające wszystkie nieruchomości na rynku. Agencje mogą jednak współpracować z deweloperami i innymi pośrednikami, dzięki czemu ich rzeczywisty zakres dostępnych ofert może być znacznie większy niż liczba nieruchomości widocznych na własnej stronie internetowej.
Czy mogę przesłać Onesta ofertę znalezioną na innym portalu?
Tak. Warto przesłać nam link przed rozpoczęciem bezpośredniego kontaktu ze sprzedającym. Sprawdzimy, czy możemy uzyskać informacje o nieruchomości, zorganizować prezentację lub znaleźć podobne alternatywy.
Od czego zacząć zakup nieruchomości w Hiszpanii?
Od określenia celu, budżetu i podstawowych kryteriów. Nie musisz znać od razu konkretnego miasta ani wybrzeża. Dobry proces poszukiwania powinien pomóc Ci dojść również do tej decyzji.
Szukasz nieruchomości w Hiszpanii?
Jeżeli dopiero zaczynasz poszukiwania, nie musisz mieć gotowej listy inwestycji ani dokładnie wybranej miejscowości.
Powiedz nam, jaki masz budżet, czego oczekujesz od nieruchomości i w jaki sposób zamierzasz z niej korzystać.
Pomożemy Ci porównać regiony i dostępne oferty, przygotować prezentacje oraz przejść przez kolejne etapy zakupu.
Zobacz nieruchomości w Hiszpanii
lub skontaktuj się z nami i opowiedz, czego szukasz.