Nieruchomości w Hiszpanii

Ad. 1. Dlaczego Hiszpania jest tak popularna? Główne atuty

Hiszpania jest regionem śwaita, który na tle otaczających Ją jest zwyczajnie jednym z najbardziej atrakcyjnych zarówno cenowo jak i pod kątem warunków atmosferycznych oraz klimatu. Jest tutaj stabilnie, słonecznie ( ok 320 dni w roku jest słonecznych) i bardzo przewidywalne.

Hiszpania to najbardziej wysunięty na południe ląd w Europie,a zróżnicowany mimo wszystko klimat powoduje, że właściciwie każdy znajduje tutaj region dla siebie.

Costa Blanca - świetna pod inwestycje i bardzo ciepła. Costa del Sol - nieco bardziej wilgotna lecz i bardzo zielona, dalej jeden z głównych kierunków wakacyjnych. Podobnie jak Costa Brava jednak ta już nieco mniej atrakcyjna dla turystów chcących skosztować tej ciepłej i wyjątkowej Hiszpanii.
Wędrując po mapie - obok mamy Portugalię, gdzie ceny potrafią być zdecydwanie wyższe, a nad Hiszpanią pogoda już nie jest tak stabilna. Zatem mamy kraj, mający kilka wybrzeży, które gwarantują nam bardzo dobrą inwestycję, bardzo dobrą pogodę, a dodatkowo jak twierdzą niektórzy - jako najbardziej wysnięty ląd w Europie - niskie ryzyko konfliktu zbrojnego.

Ad. 2. Region regionem ale dlaczego nieruchomości w Hiszpanii są tak atrakcyjne?

Hiszpanie od jakiegoś niedługiego czasu bardzo mocno zaczeli budować z myślą o indywidualnym kupującym pod turystykę. Kompleksy wysokich apartamentowców ochodzą powoli do lamusa. Społeczeństwo jest coraz bogatsze, popyt jest ogromny i mimo różnych zamieszek czy na świecie czy nawet pandemii, rynek w Hiszpanii wciąż ma stabiolne przyrosty PBK rok w rok co pokazują raporty ekonomiczne. Zatem Hiszpania wydaje się być bardzo odporna na wszelkie zagrożenia. Obywatele tych bogatszych krajów świata, zazwyczaj szukają słońca, i znajdują je w Hiszpanii, patrz Norwedzy, Belgowie, obywatele Wielkej Brytanii czy nawet Niemcy i Rosjanie. Polacy wciąż stanowią dość mały procent kupujących. Ceny nieruchomości są wysokie natomiast są niższe niż inwestycje np. nad Polskim morzem, gdzie jednak nie mamy słońca aż 320 dni w roku. Turyści szukają tam wypoczynku, są gotowi zapłacić w sezonie za apartamenty premium, rezerwacje nie stanowią problemu (jeśli mądrze się do nich podejdzie), dlatego ceny nieruchomości i wynajmu rosną ok 5-7% rocznie.

Ad. 3 Ceny nieruchomości w Hiszpanii na sprzedaż.

Portale agregujące nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii wyglądają często jak losowe ceny przy losowych ofertach. Na pierwszy rzut oka nie wiadomo dlaczego 2 podobne apartamenty mają zupenie inną cenę. Od tego warto zacząć. Głownym powodem jest błąd poznawczy, który generują w nas zdjęcia nieruchomości i ich okolic. To tak jak z ubraniami, jedzeniem, samochodami - na okładce lub zdjęciu wyglądają idalnie ale widząc w rzeczywistości - już jednak wiemy dlaczego cena jest inna. Dlatego szukając nieruchomości w Hiszpanii na sprzedaż, raczej nie oceniaj nieruchomości i wysokości ceny w oparciu o zdjęcia, poproś o dodatkowe informacje. Wybierz kilka róznych ofert lub skorzystaj z pomocy agenta. W rzeczywistości bardzo często nieruchomość jest inna w ogłoszeniu i inna w rzeczywistości.

Faktyczne ceny nieruchomości w Hiszpanii na sprzedaż zaczynają się od nawet 70 000 euro i kończą aż 400 000 euro i więcej. Apartamenty zazwyczają mają 2 sypialnie, 1 lub 2 łazienki, miejsce parkingowe.
Zatem co wpływa na cenę? Oto kilka przykładów:

• Rozróżnienie na rynek wtórny i rynek pierwotny, ten drugi zaczyna się od ok 210 000 euro jeśli szukamy czagoś na ogół satysfakcjonującego. Standardy budowy nieruchomości w Hiszpanii bardzo się zmieniły na przestrzeni ostatnich kilku lat. Czasami rynek wtórny na tle pierwotnego wygląda jak budownictwo z zupełnie innego regionu świata.
• Dodatkowe atuty nieruchomości tj. basen, garaż lub parking wraźnie podnoszą cenę nieruchomości.
• Widok na morze oraz pierwsza linia brzegowa potrafi spowodować, że cena nieruchomości w Hiszpanii będzie 2-krotnie wyższa.

Ceny nieruchomości w Hiszpanii, które na ogół nie zadowalają klientów są niższe niż ok 170 000 euro. Do remontu i odświeżenia w nieco starszej inwestycji i nieco dalej morza (ok 3-5 km)znajdziemy coś w widełkach 120 000 - 150 000 euro. Jeśli cena nieruchomości w Hiszpanii jest niższa, to sama nieruchomość jest dobra raczej dla osób, które chcą sporo dołożyć do gruntownego remontu są gotowe aby robić nieruchomość (nikt nikomu nie broni) i wyraźnie oddalają się od morza co powoduje, że nieruchomość staje się mało atrakcyjna. Jeśli jednak ktoś szuka małego mieszkania w Hiszpanii i jest gotowy na dołożenie kosztów do remontu i poświęcenie czasu - wszystko da się znaleść niemniej ilości sypialni, otoczenia, odległości od morza nie da się zmienić.

Ad. 4. Nieruchomości w Hiszpanii, a nieruchomości w Polsce.

Formalności przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii są praktycznie takie same, tj.

• Umowy rezerwacyjne.
• Zadatki wynoszące od 3000 - 10 000 euro.
  W przy nowych apartamentach (zazwyczaj w budowie) płacimy transze co ok. 2-3 m-ce wynosząc ok. 25% ceny nieruchomości w Hiszpanii. UWAGA! Ostatnie 50% płatne przy akcie notarialnym. Czas oddania nowej nieruchomości do użytku to teraz ok 12-18 m-cy. Zatem płatność ostatnich 50% sporo poczeka, wielu wykorzystuje ten czas aby “dozbierać“ kwotę i kupić coś z rynku pierwotnego.
• Płatności i akty notarialny (oba w podobnym terminie).
• Przekazanie kluczy i przepisanie mediów.

Po drodze konieczne jest wyrobienie numeru N.I.E oraz założenie konta w banku, obie rzeczy najlepiej zrobić w Hiszpanii czym jednak zajmuje się agencja prowadząca sprzedaż.

Stan deweloperski - w Hiszpanii. nieco różni się od Polskiego, w nowych nieruchomościach w Hiszpanii mamy zazwyczaj:

• Gotową i umblowaną kuchnię ze sprzętami tj. okap, zmywarka, piec elektryczny, płyta indukcyjna
• Gotową i praktycznie umeblowaną łazienkę (czasami brakuje szyby w prysznicu).
• Pomalowane na gotowo ściany, położone płytki na podłodze lub panele.
• Szafy w zabudowie w sypialniach.
• Pre-instalacja klimatyzacji na cały apartament.

Ad. 5. Jak wygląda współpraca z polską agencją nieruchomości w Hiszpanii

Model współpracy jest typowy dla branży nieruchomości. Na rynku działa bardzo dużo agentów, którzy mocno ze sobą konkurują. O ile nie mamy nic do konkurencji o tyle czasami ma to efekty wręcz “wciskania“ nieruchomości klientowi. Agencja, która rozumie, że słuchanie, cierpliwość, otwartość i doradztwo (prawdziwe) jest kluczem do współpracy sprzeda pewnie mniej nieruchomości ale będzie spać lepiej i klienci będą zadowoleni, będą polecać.

Takich słuchających i dostępnych agencji szukajcie. Ponaddto warto ustalić czy dana agencja zajmuje się zarządzaniem najmem, jeśli tak to konsekwencje rekomendacji złej nieruchomości przez taką agencję - wrócą do niej wraz z niskim lub zerowym zyskiem z najmu i niezadowolnym klientem, dlatego taka agencja też nie bedzie wciskać. Dobrze jest zwrócić uwagę czy agencja zarówno sprzedaje jak i zarządza nieruchomością.

Idąc dalej. Rynek nieruchomości w Hiszpanii jest bardzo dynamiczny, zatem osoba prowadząca powinna być gotowa do tego aby aktualizować ogłoszenia i być z Tobą w kontakcie, najbardziej w chwili kiedy jesteś blisko przylotu i podczas pobytu. Nieruchomości w Hiszpanii sprzedają nawet w ciągu kilku godzin od publikacji ogłoszenia, zatem warto być na bierząco stale z nowymi ofertami aby jak najwięcej zyskać szans na dobry zakup. Rynek pierwotny jest tylko nieco mniej dynamiczny, konsekwencje są jednak inne - czas oddania obiektu użytku liczony jest w kilkunastu miesiącach.

Głównym błędem - i tutaj pewnie prawie wszystkie agencje się zgodzą - jest wysyłanie wiadomości z pytaniem o zakup nieruchomości w Hiszpanii do kilkunastu lub nawet kilkudziesiąciu agencji. W Hiszpanii nie jest zbyt dobrze widziane. Klient który skacze z kwiatka na kwiatek, nie odbiera telefonów po tym jak agent 2 dni szukał mu nieruchomości - już minęło. Agencje teraz nie pozwalają sobie na coś takiego po jest to bardzo duży nakład czasu, a klient znika. Agencje również często odmawiają współpracy w takich sytuacjach na rzecz klientów, którzy mają max 2 agencje obsługujące i aktywne uczestniczą w procesie zakupu w końcu swojej własnej nieruchomości. Multiagencja Onesta powstała z myślą o tym aby móc zaoferować wiele ogłoszeń innych agencji, ale bez sytuacji w której klient rozmawia z kilkunastoma osobami, a finalnie często nie wie kto jakie oferty mu wysyłał co demotywuje go do puszukiwań - i nic w tym dziwnego. Zatem drogi poszukujący - unikaj wysyłania dziesiątek zapytań aby proces dla Ciebie był znośny i miły. W końcu to Hiszpania, spełnienie marzeń! Nie daj sobie tego popsuć:)

Ad. 6. Czy Polacy oraz jakie inne kraje kupują nieruchomości w Hiszpanii?

Oczywiście! Polacy coraz chętniej szukają nieruchomości na sprzedaż w Hiszpanii, a ich udział w rynku rośnie choć wciąż jest znikomy. Cały świat kupuje w Hiszpanii, a w pierwszej trójce są obywatele krajów tj:

• Wielka Brytania - 15% sprzedaży
• Niemcy - 9% sprzedaży
• Francja - 6,5% sprzedaży

Polska ma ok 4% udziału w sprzedaży w tej chwili, więc jak widać mimo wzrostu ta wartość wciąż jest marginalna, choć i tak jest to ponad 6 000 nieruchomości zakupionych w tylko jednym roku.

Ad. 7. W jakim celu realizuje się zakup nieruchomości w Hiszpanii?

Istnieją 2 główne kierunki i motywy, cała reszta jest ich wypadkową. Nieruchomości w Hiszpanii kupujemy aby albo ją wynająć i zarabiać albo w niej mieszkać. Oba modele można bardzo elastycznie połączyć co ma oczywiście swoje konsekwencje ale opisaliśmy je dokładnie (oraz sam proces wyboru) w tym artykule.

Ad. 8. Jakie są koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Ceny ogłoszeń na portalach zawsze są netto. Kupujący nie płaci prowizji za pośrednictwo w sprzedaży, prowizje płaci właściciel, zatem do kwoty netto dodajemy koszty “przekazania własności nieruchomości“. Podstawowym kostem jest podatek 10%, koszty związan z formalnościami tj. wyrobienie numeru N.I.E, założenie konta w banku, notariusz, tłumacz przysięgły to ok 2-3% wartości nieruchomości. Zatem jeśli do ceny netto dodamy 13% otrzymamy kwotę całkowitą zakupu nieruchomości w Hiszpanii. Przykład: cena netto 200 000 * 1,13 = 226 000 euro brutto.

Ad. 9. Najciekawsze regiony na zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Gównych regionów, które są brane pod uwagę mamy 3. Costa Blanca, Costa Calida, Costa del Sol.

• Costa Blanca pozwala na wysokie zwroty z inwestycji (z pominięciem kilku miast np. Torrevieja, Gran Alacant, La Mata) głównie w Punta Prima, Orihuela Costa, Torre de la Horadada, San Pedro del Pinatar, Santiago de la Ribera, Mil Palmeras i kilka innych. Costa Blanca nie jest droga na tle Costa del Sol (ceny wyższe ok 20-30%), jest najcieplejszym regionem w Hiszpanii ze względu na niską wilgotność powietrza i doskonale skomunikowanym z Polską (3:20 h samolotem). Stosunkowo łatwo znaleźć tutaj apartament lub dom blisko
• Costa Calida - przylegające do Costa Blanca od strony południej, dość małe wybrzeże ale atrakcyjne dla osób, które cenią sobie zwrot z wynajmu oraz spokojne lecz dobrze zurbanizowane miasta o niskiej zabudowie.
• Costa del Sol - region drogi wręcz prestiżowy, ceny są tutaj dość wysokie (Marbella to miasto Szejków) niemniej deweloperzy mocno inwestują w okoliczne miasta, które rozwijają się i mają też nieco niższe ceny. Trudno prognozować zwroty z inwestycji każdorazowo będzie to zależeć od atrakcji w okolicy. Odległości od plaży również są niewielkie (1-2 km). Tutaj główne miasto to Malaga, z którą Polska nie zawsze jest dobrze skomunikowana (zależy jakie miasto). Niemniej region jest absolutnie wyjątkowy.

Ad. 10. Rynek pierwotny vs rynek wtórny - podstawe różnice

Ujmując to najbardziej obrazowo. Rynek wtórny to bardziej mieszkanie, a pierwotny to apartament do wypoczynku i przyjemnego spędzania czasu.

Ubierając to w klamrę. Jeśli rynek pierwotny jest tworzony pod klienta indywidualnego, gdzie liczy się komfort, to aby mieć basen, ogródek lub solarium na dachu to rynek wtórny był tworzony pod stary typ potrzeb tj. mniej tam było nowoczesności, stylu, dużo prostego często nieprzemyślanego budownictwa i obecnie praktycznie zawsze do remontu lub przynajmniej lekkiego odświeżenia. Gdzieś pomiędzy stoi świeży rynek wtórny (1-3 lat od oddania), granica jest dość elastyczna.
Zakładając, że nie szukajamy niczego do remontu, ceny nieruchomości w Hiszpanii na rynku wtórnym zaczynamy od ok 170 000 euro, ryneku pierwotnym od ok 229 000 euro, na który czekamy kilkanaście miesięcy.

11. Zakup nieruchomości w Hiszpanii jako inwestycja

To również dość obszerny temat, na który powstał artykuł “Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii - określ swoje cele“. Mówiąc po krótce. Nieruchomość w Hiszpanii aby dobrze się wynajmowała musi spełnia kilka warunków:

• Odległość od morza nie wyższa niż 1,5 km
• 2 pokoje + 2 łazienki
• Garaż lub parking
• Basen na obiekcie
• Wysoki poziom ueblowania
• Okolica z kilkoma restauracjami, pubem, marketami, parkami

Dobrnąłeś do końca więc pewnie artkuł był pomocny, zachęcamy do przejrzenia ofert nieruchimości korzystając z menu u góry strony