Zarządzanie nieruchomościami w Hiszpanii.

Artykuł przygotowany dla osób poszukujących apartamentu na sprzedaż w Hiszpanii gdzie zazwyczaj główną intencją jest jego dalszy wynajem w celach zarobkowych.
1. Czym jest zarządzanie nieruchomościami w Hiszpanii?

Dla osób, które pierwszy raz spotykają się z terminem zarządzanie nieruchomościami w Hiszpanii wyjaśniamy po krótce mode. Jest on bardzo prosty i polega na krótkoterminowym (średnio 10 dni) wynajmie wcześniej zakupionej nieruchomości - turystom, którzy bardziej szukają komfortu i wymarzonego miejsca do odpoczynku niż dobrej ceny.

Nieruchomości są standardu wysokiego, cena wynajmu jest również wyższa niż średniej rynkowa i korzystają z tej formy bardziej zamożni klienci co jest też swoistą gwarancją, że to słowni i poważni ludzie zawitają w naszej nieruchomości nie zostawiając po sobie zniszczeń. Finalnie z tego zestawienia zarobek na wynajmnie jest wysoki.
Wcześniejszy krok - jak to zostało nadmienione - polega na mądrym wyborze nieruchomości w Hiszpanii do późniejszego wynajmu pod (więcej o tym jak wybierać nieruchomości (pod kątem inwestycyjnym ale również dla siebie) w znajdziesz w artykule Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii (cz.1 Określ swoje cele) ).

Przy wyborze nieruchomości opieramy się o kryteria jakie ma owa spełniać tj. odległość od morza, atuty w postaci solarium, basenu, garażu oraz liczby pomieszczeń itd. Owe kryteria są podyktowane potrzebami rynku i tym czego szukają, co cenią i do czego wracają nasi Goście z wiarą i celem iż staną się Oni Goścmi stałymi lub polecającymi - bliskim lub przez pozytywne oceny - naszą nieruchomość.

Rzecz jasna aby ten model zarządzania nieruchomościami w Hiszpanii (lub jakimkolwiek innym kraju) działał trzeba stale spełniać szereg wymogów, standardów jakościowych, znać i utrzymywać dobre praktyki ponieważ promowanie i dbanie o wynajmowane nieruchomości oraz ich popularyzowanie jest zdecydowanie maratonem niż sprintem. Sprintem wręcz zrobimy sobie krzywdę m.in. szukając okazji również. Należy pamiętać, że okazja najczęściej zaczyna się i kończy przy cenie początkowej nieruchomości bez brania pod uwagę wszystkiego co następuje lub jakie ma, ponieważ na tle tej wiedzy to już przestaje być okazją. Najbezpieczniej wyzbyć się słowa "okazja". Jeśli brzmi to kontrowersyjnie, szczególnie dla osób zaczynających swoją przygodę - zapraszamy do kontaktu z naszymi expertami w tej sprawie celem polemiki.

2. Najlepsze regiony pod kątem zarządzania nieruchomościami w Hiszpanii

Współpracujemy wiele lat z Partnerami, którzy otrzymują wyróżnienia jakościowe oraz w sprawności zarządzania nieruchomościami w Hiszpanii. Nasi Hiszpańscy wybitni partnerzy bazują na swoim wieloletnim doświadczeniu dowodząc, że skuteczność potrafi być bardzo wysoka i można zdobyć rynek wysoką jakością, poleceniami, ocenami zamiast nachalną reklamą. Obecnie 70% Gości to osoby wracające, drugi i kolejne razy.

Wraz z Partnerami działamy głównie na wybrzeżu Costa Blanca, rozwijając również bezpiecznie Costa del Sol.
Oba regiony są wysoce atrakcyjne jeśli chodzi o inwestowanie, niemniej poszukując apartamentów na sprzedaż w Hiszpanii warto skupić swoją uwagę na tym pierwszym wybrzeżu, czyli nieruchomościach na sprzedaż na Costa Blanca z kilku wyraźnych powodów:

• stabilniejsza i mniej deszczowa pogoda, która rzadko zawodzi turystów, jest dla Nich bezpieczniejsze dlatego klienci cześciej wracają na Costa Blanca,
• niże ceny apartamentów o średnio ok 30% w porównaniu do Costa del Sol,
• ceny życia na Costa del Sol są wyższe średnio 19% w porównaniu do Costa Blanca,
• region jest stabilny i "przećwiczony" przez wiele lat zarządzania.

To są główne atuty i jeśli myślimy inwestowaniu w sposób bezpieczny i oparty o wiele przećwiczonych sytuacji - Costa Blanca jest idealna. Wielu naszych klientów szuka jednak czegoś w klimatach bardziej zielonych, kolorowych i wtedy Marbella, Estepona (Costa del Sol) są często spełnieniem marzeń, w te regiony także zapraszamy. Popularność jednego i drugiego jest ogromna, a różnice głównie w osobistych zamiłowaniach oraz w zamożności klientów, Costa del Sol jest tą droższą opcją zarówno w zakupie, wynajmie jak i codziennym życiu.

3. Jak działa zarządzanie nieruchomościami w Hiszpanii?

Firma, która podejmuje się zarządzania zakupioną nieruchomością w Hiszpanii jest odpowiedzialna ogólnie rzecz biorąc za przygotowanie nieruchomości oraz „wymianę gości” zatem:

• umeblowanie nieruchomości po jej zakupie,
• każdorazowe przygotowanie lokalu na przyjęcia gości,
• sprzątanie lokalu tj. serwis, pranie, wszelkie mycie oraz przygotowanie pakietów startowych dla kolejnych gości,
• przyjęcie i rejestracja gości,
• krótki ale ważny instruktaż i omówienie dobrych oraz skutecznych praktyk w ew. sytuacjach awaryjnych,
• wymeldowanie gości.

Cały proces gwarantuje sprawne i rzeczowe reagowanie, komfort. Praktyki są dla Gości bezproblemowe, a pobyt zakończony pozytywną opinią o nieruchomości, dalszymi poleceniami oraz rekomendacjami z ktrych jak już wspomniałem pochodzi aż 70% Gości wynajmujących.

4. Jak rozliczane jest zarządzanie nieruchomościami w Hiszpanii?

Najlepiej wyjaśnić to na przykładzie pochodzącym od naszych Partnerów z delikatnym komentarzem jak przystało na wpisy blogowe.

4.1 Koszty właściciela:

  4.1.1 Usługa zarządzania nieruchomością 16% plus VAT - (podatek w Hiszpanii wynosi 21%, czyli brutto 19,36%) od kwoty wynajmu w skład tego wchodzą:
   • szeroko pojęta promocja nieruchomości,
   • obsługa portalów - własnego dedykowanego oraz typu Booking, Airbnb,
   • dodatkowe, płatne działania marketingowe i promujące,
   • pakiety startowe dla gości,
   • obsługa rezydenta w godzinach 10-18 oraz alarmowa bezpłatna pomoc w pozostałej części doby.

   4.1.2 Serwis rezydenta – dojazd do obiektu zakwaterowanie oraz wykwaterowanie gości średnio 85 euro,
   4.1.3 Prowizja za system płatności 3,5%,
   4.1.4 Dodatkowa opłata za sprzątanie w przypadku wizyty 8 osób.

4.2 Koszty Gościa, kwota, jest doliczona do ceny wynajmu:

   4.2.1 Sprzątanie – ok.138 euro za pobyt(kwota doliczona do ceny całkowitej najmu).
   4.2.2 Opłata serwisowa – 78 euro koszty sprzątania, mycie, prania w skrócie przygotowanie nieruchomości dla następnych gości.

4.3 Przykładowe rozliczenie:

Kwota całkowita wynajmu za okres 10 dni: 1900 euro,
System płatniczy (3,5%): 1700 euro * 0,035 = 59,5 euro,
Podstawa do rozliczenia prowizji: 1700 – 59,5 euro = 1640,50 euro,
Prowizja (16%): 1640,50 euro * 0,16 = 272 euro * 1,21 (podatek) = 329, 12 euro.

Koszty sprzątania oraz serwisu: 217 euro (są doliczone do kwoty najmu na portalach) – są one refakturowane na firmę zarządzająca przez właściciela, pomniejszą przychód przez co podatek dochodowy,
Koszty rezydenta: 85 euro (są kosztem właściciela).

5. Rozliczenie i zyski

Przychód: 1900 euro,
Koszty łącznie: 685 euro,
Dochód: 1215 euro,
Zysk (po odliczeniu podatku): 984,15 euro za 10 dni wynajmu, czyli ok 4500 zł.

Zysk roczny biorąc pod uwagę owe zmienne to 7% netto (po wszystkich stałych opłatach i prowizjach) liczony kwoty nieruchomości również netto.

Przykład 200 000 euro netto (kwota nieruchomości) * 0,07 = 14 000 euro netto (na rękę) zysku.
Co daje ok 64 500 zł zarobku rocznie.

6. Zależności sezonowe

Rożróżnijmy 3 główne okresy, które pomogą nam w przysfojeniu wiedzy: sezon wysoki, sezon niski, okres zimowy lub pozasezonowy. Ceny wynajmu uzależnione są od okresu roku. W sezonie wysokim (lipiec, sierpień) te kwoty są najwyższe. W miarę zbliżania się do owego sezonu z okresu zimowego- ceny rosną, w miarę oddalania się od owego – ceny maleją. W okresach poza sezonem nieruchomości wynajmowane są lokalnym, nieco bardziej zamożnym Hiszpanom (65 % klientów to Hiszpanie), którzy chcą spędzić zimę bliżej morza. W sezonie ceny wynajmu są ok 2,5 - krotnie wyższe niż w okresie zimy.

W sezonie niskim (czerwiec i wrzesień) oraz wysokim (lipiec i sierpień) obłożenie jest bliskie 100% - zależy to od regionu i znów gdy oddalamy się od tego okresu zaczyna ono wyraźnie spadać. Trudno oszacować dokładnie jak będzie ono wyglądało uśrednione w skali roku ponieważ zmiennych wpływających jest bardzo dużo. Niektóre obiekty – choć sporadycznie – cieszą się obłożeniem nawet 100% w roku, raczej powinniśmy przyjąć średnio 60% rocznie, jak będzie więcej to będzie to dobrym powodem do radości.

W trakcie użytkowania lokalu prędzej czy później pojawią się dodatkowe koszty występujące dość naturalnie z tyt. napraw, wymian zużytych np. pościeli lub odświeżenia lokalu poprzez odmalowanie itp. które stanowią koszt dodatkowy/alternatywny w owej inwestycji.