Jak kupić nieruchomość w Portugalii? Pigułka

Proces zakupu nieruchomości w Portugalii dla obywatela innego kraju UE zazwyczaj składa się z następujących 6 kroków:

1. Znalezienie odpowiedniej nieruchomości w Portugalii.
Pierwszym krokiem w procesie zakupu nieruchomości w Portugalii jest wyszukanie odpowiedniego mieszkania lub domu. Można skorzystać z usług agencji nieruchomości lub przeglądać oferty na stronach internetowych. Warto zastanowić się, jakie wymagania i preferencje ma się co do nieruchomości, takie jak lokalizacja, liczba pokoi, liczba łazienek, metraż, stan techniczny, odległość od morza cena itp.
Jeśli celem jest głównie wynajem i zakup niruchomości w Portugalii ma mieć charakter inwestycyjny to staramy się aby ingerencja w obiekt z rynkiu wtórnego była jak najmniejsza. Pomijam tutaj samo wyposażanie (choć to również ważny aspekt) natomiast stan techniczny jest bardzo istotny, ponieważ nie wpływa jedynie na potencjalne koszta ale również awarie nie zaskoczą nas tak bardzo w np. w okresie wysokiego seznu w którym wynajem jest najkorzystniejszy. Po znalezieniu kilku potencjalnych opcji, warto umówić się na wizytę w nieruchomości tzw. prezentację neiruchomości, aby móc ją obejrzeć osobiście i poznać dokładniej. Zawsze warto wraz z agencją wybrać kilka nieruchomości lub ustalić jasne kryteria w których się poruszamy np. min. 2 lazienki i widok na morze. Warto zwrócić uwagę na infrastrukturę w okolicy, odległość do sklepów, szkół i innych miejsc użyteczności publicznej, a także na możliwość wynajmu (ceny np. na portalu Booking), jeśli nie planuje się mieszkać na stałe w Portugalii. Jeśli znaleziona nieruchomość odpowiada naszym wymaganiom i budżetowi, warto przejść do kolejnego kroku, czyli negocjacji warunków zakupu.

2. Negocjowanie warunków zakupu.
Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, następnym krokiem jest negocjowanie warunków zakupu. W Portugalii wiele nieruchomości jest sprzedawanych przez pośredników, którzy są w stanie pomóc w negocjowaniu cen i warunków. Warto wtedy dokładnie zapoznać się z ofertą, porównać ją z innymi nieruchomościami na rynku i zdecydować, ile jesteśmy w stanie zapłacić za nieruchomość.
Ważnym aspektem jest także poznanie kosztów związanych z zakupem nieruchomości w Portugalii, takich jak podatki, opłaty notarialne, koszty pośrednictwa i ewentualne inne opłaty (o czym niżej).
Należy także upewnić się, czy sprzedawca ma wszystkie dokumenty i pozwolenia na sprzedaż nieruchomości oraz czy nieruchomość nie jest obciążona jakimiś długami czy problemami prawnymi. Jeśli uda się wynegocjować satysfakcjonujące warunki, warto przejść do kolejnego kroku, czyli podpisania umowy przedwstępnej.

3. Podpisanie umowy przedwstępnej.
Po uzgodnieniu warunków zakupu nieruchomości, następnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Jest to ważny dokument, który określa podstawowe warunki transakcji, takie jak cena, termin płatności, opis nieruchomości, prawa i obowiązki stron, itp. Umowa ta zazwyczaj wymaga wpłacenia zaliczki, która wynosi zazwyczaj około 10% wartości nieruchomości. Zaliczka ta ma na celu zapewnienie sprzedawcy, że kupujący jest poważnym zainteresowanym kupnem nieruchomości. W przypadku rezygnacji z transakcji przez kupującego, zaliczka może zostać utracona. Warto przed podpisaniem umowy przedwstępnej skonsultować ją z prawnikiem lub doradcą, który może pomóc w zrozumieniu jej zawartości oraz w identyfikacji potencjalnych ryzyk związanych z transakcją.

4. Przygotowanie dokumentów.
To kluczowy etap procesu zakupu nieruchomości w Portugalii dla obywatela innego kraju UE. Wymagane dokumenty mogą się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości, lokalizacji i innych czynników. Poniżej przedstawiam kilka najważniejszych dokumentów, które powinieneś przygotować przed podpisaniem aktu notarialnego:
• Numer identyfikacji podatkowej (NIF) - NIF to numer, który jest przypisany każdej osobie, która ma obowiązek płacić podatki w Portugalii. Bez tego numeru nie będziesz mógł dokonać zakupu nieruchomości.
• Dowód tożsamości - musisz dostarczyć ważny dokument tożsamości, takie jak paszport lub dowód osobisty, aby potwierdzić swoją tożsamość.
• Dokumenty potwierdzające źródło dochodów - jeśli chcesz skorzystać z kredytu hipotecznego, musisz dostarczyć dokumenty potwierdzające Twoje źródło dochodów.
• Potwierdzenie stanu cywilnego - jeśli jesteś żonaty lub miałeś wcześniej małżeństwo, musisz dostarczyć dokumenty potwierdzające Twój stan cywilny, takie jak akt małżeństwa lub rozwodu.
• Dokumenty dotyczące nieruchomości - przed dokonaniem zakupu, musisz otrzymać dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak akt własności, dowód rejestracyjny, plan zagospodarowania przestrzennego czy pozwolenie na budowę.

Wszystkie dokumenty powinny być w języku portugalskim lub przetłumaczone na ten język przez tłumacza przysięgłego.
Przygotowanie dokumentów może zająć trochę czasu, dlatego warto zacząć je zbierać jak najwcześniej, aby uniknąć opóźnień w procesie zakupu nieruchomości w Portugalii.

5. Finalizacja transakcji i podpisanie aktu notarialnego.
Po zakończeniu procesu sprawdzania prawnego i finansowego nieruchomości, kupujący i sprzedający spotykają się w kancelarii notarialnej, aby dokonać finalizacji transakcji i podpisania aktu notarialnego (Escritura).
Akt notarialny jest ważnym dokumentem, potwierdzającym, że transakcja została dokonana i przekazanie nieruchomości nastąpiło. W przypadku zakupu nieruchomości przez obcokrajowców, konieczne jest posiadanie numeru NIF (portugalski numer identyfikacyjny podatnika). Można go uzyskać w urzędzie skarbowym przed podpisaniem aktu notarialnego lub za pośrednictwem pełnomocnika. Podczas finalizacji transakcji kupujący płaci sprzedającemu pozostałą kwotę za nieruchomość, a także koszty notarialne, podatkowe i prowizję dla agencji nieruchomości (jeśli taka była zaangażowana w proces). Sprzedający podpisuje akt notarialny i przekazuje klucze do nieruchomości kupującemu.
Po podpisaniu aktu notarialnego, konieczne jest zarejestrowanie transakcji w miejscowym urzędzie rejestracji nieruchomości. Kupujący musi także pamiętać o opłaceniu wszelkich podatków i kosztów związanych z zakupem nieruchomości, takich jak podatek od nieruchomości (IMI) i podatek od nabycia nieruchomości (IMT).

5.1. Podatek IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis).
W Portugalii zależy od wartości nieruchomości i ustalany jest na poziomie lokalnym przez władze gminne. Stawki podatku są różne w zależności od lokalizacji nieruchomości, jej przeznaczenia (np. mieszkalne, komercyjne) oraz powierzchni.
Podatek IMI jest pobierany rocznie i wynosi zwykle od 0,3% do 0,45% wartości nieruchomości. Istnieją jednak wyjątki, w których stawki podatku mogą być wyższe, np. w przypadku nieruchomości o wartości powyżej 1,5 miliona euro. Warto zaznaczyć, że nieruchomości przeznaczone do wynajmu podlegają wyższej stawce podatku IMI. Jeśli nieruchomość jest wykorzystywana jako pierwszy dom stały kupującego, to może ona kwalifikować się do zniżki podatku IMI. Ostateczna kwota podatku IMI, którą trzeba zapłacić, jest obliczana na podstawie wartości nieruchomości określonej w umowie lub ocenie podatkowej przeprowadzonej przez władze podatkowe.

5.2. Podatek IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
W Portugalii jest podatkiem od nabycia nieruchomości. Jest to podatek jednorazowy, który trzeba zapłacić w momencie zakupu nieruchomości. Stawki podatku IMT są uzależnione od wartości nieruchomości i mogą się różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości, jej przeznaczenia (np. mieszkalne, komercyjne) oraz od statusu nabywcy (czy jest on rezydentem czy nie). Obecnie stawki podatku IMT w Portugalii wynoszą od 0,8% do 6,5% wartości nieruchomości. Jednak dla niektórych kategorii nieruchomości (np. gruntów rolnych) oraz dla niektórych grup nabywców (np. rodzin wielodzietnych) stawki podatku mogą być niższe.
W przypadku zakupu nieruchomości na cele mieszkalne, nabywcy zwykle mają prawo do zniżki podatku IMT, której wysokość zależy od wartości nieruchomości. Przykładowo, dla nieruchomości o wartości poniżej 92 407 euro zniżka wynosi 50% podatku IMT. Warto zaznaczyć, że podatek IMT należy wpłacić w ciągu 30 dni od daty nabycia nieruchomości, w przeciwnym razie naliczane są odsetki.

6. Zarejestrowanie nieruchomości.
• Po zakupie nieruchomości w Portugalii, konieczne jest dokonanie rejestracji nieruchomości w miejscowym rejestrze nieruchomości (Conservatória do Registo Predial). Proces ten może być skomplikowany i różni się w zależności od rodzaju,nieruchomości, ale ogólnie składa się z następujących kroków:
• Zgromadzenie dokumentów: Przed rejestracją nieruchomości, konieczne jest zgromadzenie odpowiednich dokumentów, w tym aktu notarialnego sprzedaży, oświadczenia podatkowego oraz zaświadczenia o uregulowaniu podatków i opłat związanych z nieruchomością,
• Uiszczenie opłat: Po zebraniu wymaganych dokumentów, należy uiszczyć opłatę za rejestrację nieruchomości w miejscowym rejestrze nieruchomości,
• Wizyta w rejestrze nieruchomości: Następnym krokiem jest wizyta w miejscowym rejestrze nieruchomości w celu złożenia wymaganych dokumentów i uiszczenia opłat. Rejestr nieruchomości zweryfikuje poprawność dokumentów i wprowadzi informacje o nieruchomości do swojej bazy danych,
• Otrzymanie zaświadczenia: Po zarejestrowaniu nieruchomości, właściciel otrzyma zaświadczenie potwierdzające jej rejestrację,
• Warto zauważyć, że proces rejestracji nieruchomości w Portugalii może trwać kilka tygodni lub nawet miesięcy, więc ważne jest, aby planować go z wyprzedzeniem i dokładnie zapoznać się z wymaganiami dotyczącymi rejestracji,

7. Zagrożenia.
Podobnie jak w innych krajach, zakup nieruchomości w Portugalii wiąże się z pewnymi ryzykami i potencjalnymi zagrożeniami. Niektóre z najczęstszych problemów, na jakie należy uważać, to:
• Nieprawidłowości prawne: Należy upewnić się, że nieruchomość, którą zamierzasz kupić, jest wolna od wszelkich obciążeń i że nie ma żadnych nieprawidłowości prawnych, które mogłyby wpłynąć na Twoje prawo własności.
• Ukryte koszty: Poza podstawową ceną nieruchomości, może istnieć wiele innych kosztów związanych z zakupem, takich jak opłaty notarialne, podatki, koszty przepisów, opłaty za pośrednictwo itp. Należy upewnić się, że masz pełną świadomość wszystkich kosztów związanych z zakupem.
• Niskiej jakości budowa: Należy upewnić się, że budynek i nieruchomość są w dobrym stanie i że nie ma ukrytych problemów, takich jak uszkodzenia strukturalne, problemy z instalacjami, wilgoć lub problemy z izolacją.
• Zmiany w przepisach podatkowych: Podobnie jak w innych krajach, przepisy podatkowe w Portugalii mogą ulec zmianie, co może wpłynąć na Twoje koszty podatkowe. Należy upewnić się, że jesteś na bieżąco z obowiązującymi przepisami podatkowymi i zawsze zasięgnij porady fachowców.
• Ryzyko rynkowe: Nieruchomości mogą ulec zmianie w wartości, co może wpłynąć na Twoją inwestycję. Warto upewnić się, że podejmujesz dobrą decyzję inwestycyjną, biorąc pod uwagę przyszłe trendy rynkowe.
Podsumowując, zakup nieruchomości w Portugalii może być korzystną inwestycją, ale wymaga dokładnego zapoznania się z ryzykami i potencjalnymi zagrożeniami oraz uzyskania porady specjalistów, np. poprzez uzupełnienie poniższego formularza